- Hartanah
Tips lantik peguam hartanah untuk jual beli rumah
Bacaan 7 minit
Peranan peguam hartanah dalam urusan jual beli rumah amat penting. Skop tugasan bermula seawal proses belian sehinggalah rumah dipindah milik daripada penjual kepada pembeli oleh peguam hartanah yang dilantik.
Dalam artikel kali ini kami akan kongsikan tips untuk melantik dan berurusan dengan peguam hartanah.
Sebenarnya peguam ni tidaklah ada pengkhususan tertentu.
Namun terma peguam hartanah ni merujuk kepada peguam yang fokus dan berpengalaman dalam urusan jual beli rumah.
Mereka tahu selok-belok urusan jual beli dan cekap untuk pastikan urusan selesai dalam jangka masa yang berpatutan.
Pembeli rumah boleh dikatakan wajib untuk melantik peguam. Ini kerana proses belian adalah rumit melibatkan pejabat tanah, bank dan mungkin pemaju.
Untuk penjual rumah pula ada pilihan, boleh lantik peguam atau pilih untuk tak diwakili.
Jika pilih untuk tak diwakili, peguam pembeli akan bantu pemilik untuk buat tugasan berikut:
Skop kerja ni ada kos. Tetapi ianya jauh lebih murah daripada melantik peguam sendiri.
Namun begitu haruslah diingat peguam tu masih peguam pembeli.
Mereka sudah pasti akan dahulukan kepentingan pembeli jika ada isu. Oleh itu ada baik juga jika tuan puan melantik peguam sendiri bila menjual rumah.
Lantik peguam untuk penjual ni ibarat beli insuran. Kita bayar sejumlah wang dan mungkin tak nampak kelebihannya.
Tapi bila terjadi kemalangan, kita pasti menyesal kenapa lah tak beli insuran tu dulu!
Lantikan peguam untuk penjual ni pun begitu juga.
Peguam yang hanya menguruskan kes hartanah lebih fokus. Kalau peguam tersebut pun buat kes jenayah, litigasi dan lain-lain boleh jadi mereka sukar nak beri perhatian kepada kes tuan puan.
Pilih peguam yang stabil dari segi organisasi dan kewangan. Hubungan tuan puan dengan peguam ini lama.
Kita tak mahu kes terbantut kerana firma ditutup atau lebih serius terjadinya pecah amanah.
Ada peguam yang buat pelbagai jenis bisnes. Peguam pun ya, ejen insuran pun ya, jual tudung pun ya. Jauhi peguam sebegini.
Ejen hartanah ni perlukan peguam kelas A. Ini kerana pekerjaan dan pendapatan mereka bergantung kepada peguam yang mahir.
Mereka kenal peguam mana yang boleh berikan servis yang baik.
Peguam yang berdekatan dengan rumah yang dibeli mungkin lebih mahir dengan selok-belok jual beli rumah tersebut.
Mereka dah kenal siapa pemaju, dekat mana pejabat tanah nak berurusan dan sebagainya.
Elakkan firma guaman yang terlalu jauh. Kadang-kadang sebab kawan, sanggup lantik walaupun negeri yang berlainan.
Firma guaman yang baik tidak akan berkompromi dengan kualiti dengan mengambil kes yang terlalu rendah yuran guamannya.
Untuk pengetahuan tuan puan, fi professional peguam ni sebenarnya seragam walaupun firma berlainan. Yang jadi perbezaan tu dekat caj disbursement dan administrative.
Kadang-kadang kita nak jimat caj ni dengan melantik peguam yang boleh beri harga termurah. Tetapi sebenarnya caj tersebut memberikan nilai tambah.
Peguam yang stabil misalnya mempunyai cara kerja tersusun dan pengurusan kewangan yang baik. Mereka ada proses reviu dan mungkin ada perkerja yang lebih ramai untuk membantu tuan puan.
Jika perkerja mereka berhenti, proses tak terganggu kerana akan ada yang ambil alih.
Sebelum tuan puan berurusan dengan peguam yang bakal dilantik, pastikan firma tersebut praktis yang sah. Ini dapat mengelakkan tuan puan berurusan peguam yang mana sijil amalan mereka dah dibatalkan. Atau boleh jadi bukan peguam pun.
Majlis Peguam Malaysia atau Malaysian Bar Council adalah badan yang mengawal selia tatacara profesion guaman.
Badan ini mempunyai daftar senarai praktis guaman dan peguam yang sah di Malaysia. Cara nak semak mudah je:
Firma guaman boleh jadi bukan panel dengan semua bank.
Untuk pembeli rumah, semak dulu sama ada peguam adalah panel dengan bank yang tuan puan nak mohon pinjaman.
Ini untuk elakkan tuan puan terpaksa guna peguam berbeza untuk perjanjian pinjaman nanti.
Selain itu proses bank juga akan jadi lebih cepat dengan melantik peguam panel.
Dalam suatu transaksi hartanah pula boleh jadi ada antara 1 hingga 3 peguam yang menguruskan.
Situasi yang tak ideal bila jual beli ada 3 peguam.
Ini kerana komunikasi antara peguam tu mungkin menjadi cabaran semakin ramai peguam terlibat.
Komunikasi mereka ni kena bertulis secara rasmi, mana boleh Whatsapp je. Ini mungkin akan melambatkan proses.
Kami cadangkan pembeli pakai satu peguam sahaja untuk buat perjanjian jual beli dan perjanjian pinjaman.
Untuk penjual disarankan melantik peguam. Jika kos menjadi halangan, pilih untuk tak diwakili.
Persoalan bila patut melantik peguam ni ada dua situasi:
Dalam situasi ni dapatkan peguam secepat mungkin sebelum wang tanda jadi (booking) dibayar.
Bila beli dengan pemilik, tuan puan dinasihatkan untuk bayar wang tanda jadi kepada peguam yang telah dilantik dan minta mereka keluar surat tawaran kepada penjual.
Cara ini bagi kami adalah selamat kerana peguam bertindak sebagai pemegang amanah atau stakeholder wang tanda jadi tersebut.
Tuan puan juga boleh letak syarat wang tersebut dikembalikan sekiranya permohonan pinjaman tak lulus atau jika penjual batalkan jualan.
Kalau bayar terus kepada penjual, mungkin rumitlah nak dapat balik duit tu kalau situasi yang kami sebut ni berlaku.
Ada juga risiko penipuan. Entah-entah bukan penjual yang genuine pun.
Ejen hartanah akan menjadi stakeholder untuk wang tanda jadi.
Praktis agensi ni juga seragam yang mana tuan puan akan tandatangan surat tawaran kepada pemilik.
Dalam surat tersebut terdapat terma-terma yang melindungi hak tuan puan.
Jika belian dibuat melalui cara ini, tuan puan boleh melantik peguam setelah pinjaman tuan puan diluluskan.
Dalam fasa ini tugas peguam adalah untuk menyiapkan perjanjian jual beli untuk ditandatangai.
Ada dua perjanjian utama yang akan disediakan oleh peguam untuk jual beli rumah:
Kos guaman ni sekitar 3% – 5% dari harga belian. Ini termasuklah kos perjanjian jual beli dan kos memorandum of transfer.
Fi professional peguam ni juga seragam dan dipantau. Firma berlainan akan berikan harga yang lebih kurang sama.
Kalau berbeza pun kerana caj disbursement dan administrative.
Untuk pastikan proses jual beli lancar, pastikan tuan puan dapatkan sebut harga dari peguam yang dilantik.
Untuk belian rumah, tuan puan dikendaki membayar sejumlah deposit untuk membuka kes di firma guaman.
Mengikut pengalaman kami, dalam RM300-500. Amaun ini akan ditolak daripada fi guaman perjanjian jual beli.
Bayaran untuk perjanjian jual beli dan perjanjian pinjaman pula dibayar setelah keduanya ditandatangani dan disetem.
Untuk belian rumah melalui ejen hartanah misalnya, anggaran jangkamasa bayaran adalah seperti berikut:
Untuk fi guaman perjanjian pinjaman, kebanyakan pakej pinjaman perumahan boleh sertakan fi guaman tersebut dalam pinjaman.
Jika fi guaman disertakan dalam loan, bayaran akan dibuat oleh bank kepada peguam.
Namun begitu, sediakan sedikit tunai. Boleh jadi tuan puan kena ‘topup’ bayaran fi guaman kalau pakej pinjaman tidak boleh cover semua kos tersebut.
Situasi ini bukan kerana lawyer tersebut caj fi yang mahal.
Kerja peguam hartanah ni banyak step yang mereka perlu laksanakan.
Untuk rumah yang tiada sekatan, proses akan berkahir dalam tempoh sekitar 4 bulan.
Untuk rumah yang mempunyai sekatan pula, proses boleh jadi sekitar 7 bulan.
Jangkamasa yang kami berikan ni anggaran sahaja. Kadang-kadang proses boleh jadi lebih lama jika melibatkan:
Jika peguam cuai atau songlap duit anda, ada beberapa langkah boleh diambil:
Semoga perkongsian kali ni memberi manfaat untuk yang bakal membuat pembelian dan penjualan rumah. Sekiranya anda memerlukan khidmat peguam anda boleh lihat di sini.
