- Hartanah
Penyewa Bermasalah – Cara tangani penyewa tak membayar sewa
Bacaan 6 minit
Sejak kebelakangan ni, kita dilaporkan tentang pasaran hartanah yang terus mencabar, terutamanya dengan lambakan rumah baru yang tidak terjual. Bagaimanapun, tak dapat dinafikan juga ramai di kalangan kita yang menjadikan hartanah sebagai salah satu sumber pendapatan dengan menjadikannya sebagai rumah sewa untuk menjana pendapatan dengan menyewakan kepada penyewa.
Kalau dah jadi tuan rumah ni, antara masalah yang selalu kita hadapi dah semestinya penyewa-penyewa yang susah nak membayar sewa. Dalam keadaan tertentu, alasan-alasan yang diberikan tu bolehlah kita terima. Tapi ada juga yang bagi alasan-alasan yang tak munasabah.
Jadinya, antara cara terbaik yang anda boleh cuba untuk selesaikan masalah ni adalah dengan menggunakan lunas undang-undang. Cara ni dah pasti akan membantu tuan rumah, kalau penyewa tak bayar sewa. Tapi, anda jangan cari peguam dulu.
Pertama sekali, hubungan antara tuan rumah dan penyewa tu sebenarnya adalah satu kontrak. Jadinya, segala maklumat seperti – jumlah sewa, tempoh masa, batasan dan remedi boleh kita tengok dalam perjanjian sewaan atau pajakan yang ditandatangani oleh kedua-dua pihak.
Anda juga boleh rujuk dengan agen hartanah masing-masing untuk nak faham lagi terma-terma yang ada dalam perjanjian dan apa langkah yang anda boleh buat.
Tapi sebelum tu, kita kenalah tahu dulu apa yang dimaksudkan dengan ‘sewa’ dan ‘pajakan’ ni. Di bawah undang-undang Malaysia, sewa dan pajakan ni lebih kurang sama sahaja. Cumanya, ‘sewa’ bermaksud anda menyewakan hartanah selama tak lebih 3 tahun, manakala, ‘pajakan’ pula lebih 3 tahun. Selalunya, pajakan ni lebih biasa dibuat untuk penyewaan perniagaan komersil daripada tempat kediaman.
Keduanya, sebelum anda ambil tindakan undang-undang, anda kenalah buat permintaan formal secara bertulis dulu untuk tuntut tunggakan sewa yang belum bayar. Caranya, anda bolehlah guna apa yang anda selesa seperti
Anda juga disarankan untuk ambil tangkap layar atau gambar surat/mesej yang sudah dihantar. Sebabnya nanti bolehlah gunanya sebagai bahan bukt. Anda juga boleh minta penjelasan, bila penyewa mengaku dia terima surat/mesej tu.
Dalam surat tu, anda harus tulis secara jelas apa yang anda mahukan. Perkara tu termasuklah – permintaan kepada penyewa untuk membayar amaun sewa tertunggak dalam tempoh masa yang munasabah, atau penyewa kena kosongkan rumah kalau gagal berbuat demikian. Cuma selepas anda nyatakan tuntutan tu secara jelas, barulah anda boleh tengok pada remedi.
Kalau dah hantar surat tuntutan dan penyewa masih lagi tak bayar. Tindakan biasa yang orang selalu buat adalah usir penyewa tu dari rumah dan cari penyewa lain. Tapi soalannya, macam mana nak usir penyewa tu secara betul dan sah?
Contohnya keadaan macam ni – anda dah hantar surat tuntutan, tapi penyewa masih tak nak keluar dan masih tak bayar sewa. Anda yang rasa tak puas hati ni pun datang ke rumah penyewa tu dan halau mereka keluar dari rumah. Lepas tu kunci pintu.
Tapi hakikatnya, anda mungkin akan dapat masalah dengan buat benda ni. Sebabnya, Seksyen 7(2), Akta Relief Spesifik 1950 menyatakan:
Jika sesuatu harta tak alih spesifik telah disewakan di bawah sesuatu penyewaan, dan penyewaan itu ditamatkan atau telah berakhir, tetapi penghuni itu masih terus menduduki harta itu atau sebahagian daripada tanah itu, orang yang berhak kepada milikan harta itu tidak boleh menguatkuasakan haknya untuk mendapatkan harta itu kembali terhadap penghuni itu melainkan dengan prosiding di mahkamah.
Seksyen ni secara mudahnya beritahu, yang anda tak boleh ambil hartanah balik tanpa adanya perintah mahkamah. Mendapatkan perintah mahkamah ni bermakna anda kena tamatkan perjanjian penyewaan dan mula melibatkan peguam.
Peguam tersebut nanti akan bantu saman penyewa untuk mendapatkan sewa yang tertunggak dan minta perintah mengosongkan premis. Hanya apabila mahkamah dah memberikan perintah itu, barulah anda boleh dapatkan balik hartanah tersebut.
Kalau terjah masuk je dalam premis, anda ada risiko kena saman dengan penyewa sebab menceroboh! Walaupun anda berhujah yang hartanah tu anda punya dan penyewa tak bayar sewa, hujah tu masih lagi tak boleh pakai.
Dalam kes Abdul Muthalib Hassan v. Maimoon Hj. Abd. Wahid [1992] 1 CLJ 88, mahkamah memutuskan tindakan tuan rumah mengunci premis sebab penyewa tak bayar sewa sebagai satu pencerobohan.
Malangnya, nak mendapatkan perintah mahkamah tu boleh makan masa dan kos. Lebih-lebih lagi bila penyewa tak datang ke mahkamah atau anda tak nak guna peguam (sebab yuran guaman yang mahal).
Jadinya, antara cara lain yang anda boleh cuba adalah potong bekalan air penyewa. Cumanya, anda hanya boleh buat benda ni, kalau ia ada dalam perjanjian sewaan.
Maknanya, kalau dalam perjanjian ada kata yang tuan rumah boleh potong bekalan air penyewa kalau tak bayar sewa, barulah anda boleh buat. Cara ni mudah sikit, sebab anda tak payah pergi ke mahkamah atau ambil peguam.
Cara ni pernah disokong dalam kes Premier Model (M) v. Philepromenade Sdn Bhd [2001] 1 LNS 173.
Akan tetapi, walaupun kita dah tahu cara nak keluarkan penyewa yang tak bayar sewa, ada ke cara nak dapatkan balik duit sewa yang diorang tak bayar tu?
Anda boleh sita rumah tu!
Untuk dapatkan duit balik boleh rujuk Akta Kehilangan 1951. Melalui akta tu, tuan rumah dibolehkan menyita untuk dapatkan sewa yang belum dibayar. Secara mudahnya, tuan rumah boleh merampas barang-barang penyewa dan menjualnya untuk tujuan menuntut tunggakan.
Tapi sekali lagi diingatkan, ni tak bermakna yang anda boleh terus pergi ke rumah tersebut dan ambil henpon dan laptop mereka. Seksyen 5(1) Akta Kehilangan 1951 menyatakan – anda kena buat permohonan dulu kepada hakim untuk keluarkan waran sebelum boleh buat benda tu.
Perkara ni boleh dikatakan sebagai tindakan khusus yang tuan rumah boleh buat terhadap penyewa tanpa menamatkan perjanjian sewaan. Maknanya, anda tak perlu tamatkan sewaan sebelum mulakan tindakan ni.
Tambahan lagi, dalam Seksyen 28(4), Akta Undang-Undang Sivil 1956 mengatakan, tuan rumah boleh menuntut sewa dua kali ganda kepada penyewa dari tamat tempoh pengusiran sehingga hartanah itu diserahkan kepada tuan rumah. Ia dinyatakan:
“(a) Setiap penyewa dipegang selepas penentuan penyewaannya akan dikenakan, atas pilihan tuan rumahnya, dengan dua kali ganda jumlah sewa sehingga pemilikan diberikan kepadanya atau dengan dua kali ganda nilai itu dalam tempoh penahanan tanah atau premis yang ditahan sedemikian, sama ada notis mengenai hal itu telah diberikan atau tidak.”
Akta Undang-Undang Sivil 1956
Tapi bila difikirkan balik, kalau dari awal lagi penyewa tu memang tak nak bayar sewa – cara ni bertambah susah lah.
Akhirnya, kalau jumlah amaun yang tak dibayar tu kurang dari RM5,000, anda sebenarnya boleh tengok pada prosedur tuntutan kecil.
Seperti mana yang kita dah nampak, tak ada banyak perkara yang kita boleh dibuat dalam isu tuan rumah dan penyewa ni. Akta Kehilangan 1951 boleh dikatakan sebagai satu-satunya undang-undang khusus yang boleh menangani isu ni.
Secara realitinya, bawa kes ke mahkamah tu mungkin akan jadi pilihan, tapi anda kenalah bersedia dengan kos dan masa. Dan anda juga disyorkan supaya buat laporan polis dulu sebelum minta penyewa tu keluar.
Tindakan ni boleh kata sebagai langkah berjaga-jaga dan nanti polis bolehlah kawal keadaan kalau jadi apa-apa perkara yang tak diingini. Anda juga disarankan untuk ambil gambar atau rakam apa yang terjadi, sebagai usaha melindungi diri daripada sebarang tuntutan kecurian atau penyalahgunaan barang milik penyewa.
Kalau anda ada lantik agen, lebih baik dapatkan bantuan dari agen tersebut untuk selesaikan sebarang pertikaian. Pada akhirnya kenalah buat perjanjian sewaan yang betul-betul baik sebelum menyewakan hartanah tersebut.
Pastikan juga yang perjanjian tu akan melindungi hak anda sebagai tuan rumah dan sediakan perlindungan yang perlu kalau penyewa tak bayar sewa kelak.
