- Hartanah
Langkah membeli rumah subsale di Malaysia
Bacaan 9 minit
Bagi yang masih mencari rumah atau baru hendak bermula, rumah subsale juga boleh menjadi pilihan untuk anda. Jadi, bagaimana caranya untuk anda merebut peluang dalam pasaran hartanah subsale ini? Menurut Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), kira-kira 80% daripada semua transaksi hartanah di Malaysia datang dari transaksi pasaran sekunder.
Memang tak dinafikan yang pasaran hartanah utama ada menawarkan pelbagai pembelian yang hebat, namun pasaran sekunder juga dapat menawarkan peluang yang menarik untuk anda. Bagi yang masih mencari rumah atau baru hendak bermula, subsale juga boleh menjadi pilihan untuk anda. Jadi, bagaimana caranya untuk anda merebut peluang dalam pasaran hartanah subsale ini?
Ikuti panduan mudah yang kami sediakan untuk mengetahui cara membeli rumah subsale dan juga kelebihan dan keburukan dalam memilih rumah subsale.
Menentukan bajet anda adalah langkah pertama sebelum memulakan perjalanan pembelian hartanah anda. Apabila mengetahui berapa jumlah yang anda mampu, barulah anda boleh memilih tawaran yang bersesuaian.
Jangan lupa pula tentang wang pendahuluan semasa menilai status kewangan anda. Bayaran ni adalah 10% dari harga keseluruhan rumah, yang mana harus dibayar pada saat anda menandatangani Surat Perjanjian Jual Beli.
Anda juga harus mempertimbangkan perkara-perkara penting lain seperti duti setem, yuran guaman dan juga kos pengubahsuaian (jika hartanah yang dipilih perlu diubahsuai). Ada beberapa insentif di luar sana yang boleh digunakan untuk membantu anda membeli rumah subsale, tapi ianya sangat terhad sebab kebanyakan insentif lebih mengutamakan projek-projek yang baru dibina seperti skim PR1MA.
Inisiatif pembiayaan ada disediakan untuk membayar deposit bagi mereka yang layak. Berikut adalah beberapa inisiatif yang sangat membantu:
Tak ada lagi benda yang lebih menarik daripada mendapat peluang untuk membeli-belah hartanah idaman. Sebab itulah penting untuk anda mencari dan mendapatkan harga yang berpatutan sebelum membuat pembelian.
Terdapat bermacam-macam faktor seperti faktor ekonomi, geografi, dan hartanah yang boleh memberi kesan kepada kos hartanah subsale di Malaysia. Disebabkan tu, anda harus pandai mencari apa yang sesuai untuk memenuhi keperluan anda seperti:
Dan yang semestinya bagus tentang rumah subsale ialah ada hartanah sebenar yang telah siap dan anda boleh lihat sendiri. Anda boleh berjalan di sekitar kawasan rumah, berbual dengan jiran-jiran dan dapat menerokai unit itu sendiri.
Peluang untuk melihat hartanah yang ingin dibeli dengan mata kepala sendiri, menyentuh dengan tangan anda sendiri serta mengenalpasti kemudahan yang telah tersedia di kawasan tersebut, adalah perkara yang penting untuk anda tahu jika rumah atau tempat itu sesuai dengan anda.
Rumah subsale juga memberikan peluang kepada anda untuk mendapatkan hartanah pada harga yang lebih baik. Sebuah rumah subsale yang memerlukan kerja-kerja pengubahsuaian berpontensi untuk memberikan pulangan pelaburan yang bagus.
Sebagai contoh, jika anda adalah jenis yang suka membuat pengubahsuaian, anda mungkin boleh membeli hartanah yang murah untuk diubahsuai dan dengan itu meningkatkan nilainya.
Cuma kekurangan rumah subsale ni tak ada tempoh liabiliti kecacatan (Defect Liability Period), jadi tiada waranti untuk membaiki apa-apa kerosakan. Ini bermakna anda perlu memberi lebih perhatian apa sahaja kerosakan, termasuk yang paling kecil apabila anda melawat rumah subsale.
Kebiasaanya, rumah subsale memang mempunyai bermacam peringkat harga, berbanding dengan unit baru yang terletak di blok menara moden. Ini kerana rumah subsale bukan sahaja bergantung pada kawasan tetapi juga keadaan rumah.
Pasaran sekunder juga dapat membantu anda membuat keputusan berdasarkan data sebenar (iaitu sejarah harga transaksi) dan bukanlah berdasarkan andaian. Anda bolehlah menggunakan sumber-sumber di bawah ni untuk menilai pasaran hartanah tempatan:
Sekiranya anda ingin mendapatkan kepastian yang lebih menyeluruh, anda boleh membuat penilaian persendirian untuk mengesahkan nilai sebenar hartanah dengan profesional yang berkreditasi. Hakikatnya, rumah subsale adalah hartanah yang sudah matang, terletak dalam persekitaran yang matang dan anda boleh mendapatkan maklumat tambahan di hujung jari sahaja.
Ini juga bermakna pihak bank akan dapat menggunakan maklumat terkini untuk menyediakan penilaian yang lebih menyeluruh untuk sebarang permohonan pinjaman perumahan yang berpotensi.
Hartanah subsale juga mempunyai risiko di mana pemilik meletakkan harga yang jauh lebih tinggi daripada penilaian sebenar semasa proses jual rumah. Jadi, anda haruslah berhati-hati apabila membuat rundingan harga dan nilai sesuatu rumah subsale ketika berada dalam proses beli rumah.
Berikut adalah beberapa taktik penilaian yang perlu anda tahu:
Anda memerlukan duit yang banyak untuk membeli hartanah. Pinjaman perumahan adalah komitmen kewangan yang sangat besar, jadi sangatlah penting bagi anda untuk membuat pilihan yang memenuhi keupayaan anda untuk membayar balik hutang dengan mendapatkan rundingan kewangan yang tepat untuk rumah yang hendak dibeli.
Anda harus tahu pihak bank akan memberi pinjaman sehingga 90% dari jumlah nilai rumah ketika mereka menilainya. Sebagai contoh, jika anda membeli sebuah rumah berharga RM500,000 tapi pihak bank berpendapat yang ianya hanya bernilai RM450,000, anda hanya akan mendapat 90% daripada penilaian mereka iaitu RM405,000.
Sebab itulah penting sangat untuk mempunyai bajet dengan sedikit kelonggaran apabila ingin merealisasikan pembelian anda.
Satu lagi elemen yang sangat berbaloi untuk diperiksa ialah report CCRIS dan CTOS anda.
Jika anda musykil tentang penilaian atau tawaran pinjaman, anda boleh pergi ke bank lain untuk membandingkan dan membezakan tawaran yang ada. Tak salah pun untuk anda mendapatkan kepastian.
Kepada yang bekerja dalam sektor awam pula, anda mungkin layak untuk mendapatkan pinjaman dari kerajaan, jadi bolehlah mencari cara pembelian rumah subsale dengan pinjaman kerajaan.
Salah satunya adalah dengan memeriksa dengan Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA).
Di Malaysia, anda tidak diwajibkan untuk mengupah seorang peguam untuk urus niaga hartanah. Namun anda digalakkan untuk mengupah peguam oleh kerana peguam mempunyai pengalaman yang banyak dalam urusan jual beli rumah.
Dengan diwakili oleh peguam juga akan menjimatkan masa dan anda tidak pening untuk menangani birokrasi di Pejabat Tanah yang memerlukan anda untuk pergi kesana berulang kali.
Anda mestilah nak elak keluarkan duit beribu-ribu ringgit, lepas tu dapat tahu yang ada klausa tersembunyi dalam SPA yang menyebabkan anda rasa sakit hati, jiwa dan raga. Selalunya peguam juga akan membantu anda dalam urusan dengan pihak bank.
Apabila beli rumah subsale, nama pada bil utiliti adalah nama pemilik asal, jadi anda harus pergi ke pejabat pembekal utiliti (TNB, Indah Water) untuk penukaran nama. Ada dua cara untuk tukar nama pada bil utiliti:
Perlu buat bayaran deposit tapi jumlah bergantung kepada jenis rumah yang dibeli. Selepas akaun baru berjaya dibuka, akaun lama perlu dibatalkan oleh pemilik asal dan sebarang tunggakan perlu dibayar terlebih dahulu sebelum menutup akaun lama.
Bila dah selesai, deposit akan dipulangkan kepada tuan rumah asal.
Hanya perlu tukar nama pemilik, tetapi anda sendiri (pembeli) kena bayar bayaran deposit bil utiliti kepada tuan rumah asal.
Untuk tukar nama pada rekod cukai pintu, pergi ke Majlis Perbandaran atau Majlis Daerah untuk buat pertukaran nama. Jangan lupa sediakan dokumen-dokumen ini:
Anda juga perlu buat bayaran caj perkhidmatan yang diperlukan.
Apabila beli rumah subsale, anda perlu maklumkan bahagian maintenance atau Joint Management Body (JMB) bahawa anda pemilik baru supaya mereka boleh kemaskini rekod-rekod termasuk bil penyelenggaraan dan caj servis.
Kebiasaannya ini semua tugas pembeli, tapi ada juga peguam yang menawarkan servis ini untuk memudahkan urusan dan anda tak perlu bersusah-payah.
Sebaik sahaja anda menemui hartanah subsale yang sesuai, sudah tiba masanya untuk memulakan prosedur beli rumah. Ini dilakukan dengan menandatangani Tawaran Membeli dan/atau Perjanjian Menjual dan membuat pembayaran ‘earnest deposit’, iaitu bayaran deposit awal yang dikeluarkan oleh pembeli.
Dokumen ini mengikat pembeli dan penjual kepada transaksi hartanah, sementara ‘earnest deposit’ menunjukkan komitmen pembeli dalam meneruskan pembelian. Pada tahap transaksi ni, anda perlu menggunakan pihak ketiga untuk menyimpan deposit tersebut.
Ejen hartanah atau peguam yang dilantik adalah pihak yang selalu digunakan untuk memegang wang ini sebagai ‘escrow‘ sebelum urusniaga hartanah selesai.
Masa Untuk SPA
Surat Perjanjian Jual Beli (Sales and Purchase Agreement, SPA) adalah halangan besar seterusnya dalam perjalanan anda untuk membeli rumah subsale. Tetapi ada beberapa langkah penting yang anda (atau harapnya peguam anda) perlu laksanakan terlebih dahulu.
Yang paling penting ialah memeriksa samada ‘penjual’ mempunyai hak untuk menjual dan juga tahu prosedur penjualan rumah. Situasi ni mungkin kurang terjadi, tetapi penipu yang licik dan cuba menjual rumah yang sebenarnya tak wujud atau tak dimiliki pernah berlaku sebelum ini.
Jadi, periksa dahulu dengan Pejabat Tanah untuk memastikan yang anda berurusan dengan pemilik yang betul. SPA itu sendiri adalah dokumen undang-undang yang menetapkan terma dan syarat penjualan.
Di sinilah peguam akan membantu dalam urusniaga hartanah anda. Adalah penting untuk memastikan kedua-dua pihak penjual dan pembeli sudah berpuas hati, telah memeriksa dengan teliti dan bersetuju dengan terma-terma di dalam SPA.
Ini merupakan satu lagi titik penting bagi rumah subsale – memastikan rumah tersebut diterangkan dengan terperinci dan tepat di dalam SPA.
Memandangkan maklumat ini selalunya termasuk semua ciri pengubahsuaian, tambahan atau sambungan, sangat penting bagi anda untuk memastikan apa yang ada pada kertas itu padan dengan apa yang anda lihat di unit tersebut.
Senarai inventori juga merupakan bahagian penting dari SPA yang anda perlu perhatikan apabila membeli hartanah subsale. Ia menetapkan barangan dan lekapan mana yang telah dipersetujui untuk ditinggalkan dan juga yang akan dikeluarkan sebagai sebahagian daripada perjanjian itu.
Oleh itu, jika anda sendiri tidak mahu membuang sofa buruk yang anda nampak di unit tersebut, lebih baik anda menulisnya dengan jelas (dalam hitam putih) bahawa pemilik akan mengeluarkan daripada unit tersebut walau apa cara sekalipun. Pada dasarnya, SPA adalah segala perincian dan perjanjian yang berkaitan dengan keadaan rumah yang hendak dibeli.
Selepas menjumpai rumah impian yang anda inginkan, tibalah masanya untuk anda mengesahkan dana untuk pembelian diteruskan. Perjanjian Pinjaman dengan bank harus ditandatangani untuk mengesahkan pembiayaan pinjaman rumah anda. Ini adalah peluang terakhir anda untuk menilai dan memastikan bahawa jumlah pinjaman, kadar faedah, tempoh pinjaman dan lain-lain membentuk asas kewangan yang tepat untuk pembelian anda.
Peguam anda juga patut menyemak dokumen buat kali terakhir untuk memastikan terma dan syarat bank adalah standard dan boleh diterima. Selepas itu, bolehlah terus ke langkah memindahkan hartanah. Rumah-rumah subsale biasanya dilakukan dengan Memorandum Pindah Milik (MOT) antara penjual dan pembeli.
Ada juga terjadi situasi di mana penjual masih belum menerima Hak Milik Individu atau Strata oleh pemaju. Jika itu berlaku, anda mempunyai dua pilihan:
Katakan selamat tinggal kepada wang anda, dan hello kepada hartanah baru itu.
Dengan semua borang yang berkenaan telah disiapkan dan diserahkan, sudah tiba masanya untuk membayar seberapa baki yang tinggal dari deposit 10% anda.
Sekiranya anda telah menitikberatkan semua kewangan yang diperlukan sepanjang proses pembelian, anda pastinya lebih tahu tentang kos tambahan yang mungkin ada.
Kini tiba masanya untuk anda menjadikan rumah seperti yang telah diidam-idamkan. Dan semestinya, sebagai hartana, masih ada satu lagi dokumen yang diperlukan.
Pemberian yang Disepakati (Agreed Apportionments) adalah senarai yang disampaikan oleh peguam penjual, untuk menunjukkan butiran semua bil yang telah dibayar sehingga tahap pemindahan. Sebahagian daripadanya termasuk:
Anda perlu membayar balik apa sahaja yang penjual hartanah dah terlebih bayar, sebabnya sebaik sahaja anda mendapat Serahan Milikan Kosong (VP), penjual tak akan dapat lagi menikmati penggunaan hartanah tersebut.
Selepas semua selesai, sudah tiba masanya untuk anda mencantikkan rumah, berehat dan mula merancang untuk membuat housewarming.
