Cukai Keuntungan Hartanah (RPGT) di Malaysia serta perinciannya

Di Malaysia, Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) adalah konsep penting untuk pembeli, penjual, dan pelabur hartanah. Sama ada anda merancang untuk membeli rumah pertama, melabur dalam hartanah, atau menjual hartanah sedia ada, memahami RPGT adalah penting untuk memastikan anda mematuhi undang-undang cukai dan mengelakkan sebarang liabiliti kewangan yang tidak dijangka.

Dalam artikel ini, kami akan menjelaskan secara terperinci apa itu Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT), aplikasinya, kadar cukai, pengecualian, dan maklumat penting berkaitan dengannya. Pada akhir artikel ini, anda akan mempunyai pemahaman tentang RPGT di Malaysia dan bagaimana ia mempengaruhi urus niaga hartanah anda.

Apa itu Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT)?

Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) adalah cukai yang dikenakan ke atas keuntungan atau hasil yang diperoleh daripada penjualan harta tanah di Malaysia. Cukai ini dikenakan oleh kerajaan Malaysia untuk mengawal penjualan hartanah dan menjana pendapatan. RPGT bertujuan untuk mengelakkan pembelian dan penjualan hartanah secara spekulatif dalam tempoh masa yang singkat, memastikan pasaran hartanah kekal stabil.

Apabila seseorang individu atau entiti menjual hartanah (seperti tanah, rumah, atau bangunan), RPGT dikenakan ke atas keuntungan modal yang diperoleh daripada transaksi tersebut. Keuntungan modal adalah perbezaan antara harga jualan dan harga pembelian, ditolak dengan sebarang perbelanjaan yang dibenarkan seperti kos pengubahsuaian atau yuran ejen.

Secara ringkasnya, jika anda menjual hartanah dengan harga yang lebih tinggi daripada harga pembeliannya, anda dikehendaki membayar cukai ke atas keuntungan yang diperoleh. RPGT dikenakan ke atas warganegara dan bukan warganegara yang menjual hartanah di Malaysia, dan kadar cukai berbeza bergantung pada tempoh pemilikan dan status penjual.

Sejarah RPGT di Malaysia

Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) telah wujud di Malaysia sejak tahun 1976. Cukai ini pada asalnya diperkenalkan untuk mengawal spekulasi hartanah, terutamanya dalam pasaran hartanah yang semakin tidak stabil pada tahun 1970-an. RPGT pada mulanya dikenakan pada kadar yang tinggi tetapi dikurangkan pada tahun-tahun berikutnya untuk menjadikan pasaran lebih menarik bagi pelabur tempatan dan asing.

Namun, meskipun terdapat perubahan berkala dalam kadar dan peraturan, tujuan RPGT tetap tidak berubah – untuk memastikan cukai yang adil dikenakan ke atas keuntungan yang diperoleh daripada penjualan hartanah sambil meminimumkan risiko spekulasi jangka pendek.

Butiran Utama Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) di Malaysia

1. Siapa yang Perlu Membayar RPGT?

RPGT dikenakan ke atas individu (penduduk dan bukan penduduk) dan syarikat yang terlibat dalam penjualan hartanah di Malaysia. Penjual bertanggungjawab untuk membayar cukai ini, dan jumlah yang perlu dibayar bergantung kepada jenis penjualan, status pemastautin penjual, dan tempoh hartanah dimiliki.

A. Individu

• Penduduk Malaysia: Penduduk adalah sesiapa yang telah tinggal di Malaysia selama 183 hari atau lebih dalam tahun kalendar. Warganegara Malaysia, penduduk tetap, atau warga asing yang memenuhi syarat pemastautin dianggap sebagai penduduk.
• Bukan Penduduk: Bukan penduduk adalah mereka yang tidak memenuhi syarat 183 hari dalam setahun. Bukan penduduk dikenakan kadar RPGT yang lebih tinggi berbanding penduduk Malaysia.

B. Syarikat

Syarikat, sama ada tempatan atau asing, yang menjual hartanah di Malaysia juga dikenakan RPGT. Kadar cukai dan pengecualian berbeza mengikut status syarikat dan penglibatannya dalam urusan hartanah.

2. Bagaimana RPGT Dikira?

Jumlah RPGT dikira berdasarkan keuntungan modal yang diperoleh daripada penjualan hartanah. Keuntungan modal merujuk kepada perbezaan antara harga jualan dan harga pembelian hartanah, selepas ditolak dengan kos yang dibenarkan. Kos yang dibenarkan termasuk:

• Harga pembelian (harga di mana hartanah dibeli).
• Peningkatan yang dibuat ke atas hartanah (seperti kos pengubahsuaian).
• Perbelanjaan penjualan (seperti yuran guaman dan komisen ejen).

Formula untuk mengira RPGT adalah: RPGT=(Harga Jualan−Harga Pembelian−Kos yang Dibolehkan)×Kadar RPGT\text{RPGT} = (\text{Harga Jualan} – \text{Harga Pembelian} – \text{Kos yang Dibolehkan}) \times \text{Kadar RPGT}

Sebagai contoh, jika anda membeli hartanah dengan harga RM 500,000 dan menjualnya dengan harga RM 700,000, dengan kos pengubahsuaian sebanyak RM 30,000, keuntungan modal anda ialah RM 200,000. Jika kadar RPGT yang dikenakan adalah 5%, anda perlu membayar RM 10,000 sebagai RPGT.

3. Kadar RPGT di Malaysia

Kadar RPGT di Malaysia berbeza bergantung pada beberapa faktor, termasuk tempoh pemilikan hartanah, sama ada penjual adalah penduduk atau bukan penduduk, dan sama ada penjual adalah individu atau syarikat.

A. Untuk Individu (Penduduk dan Bukan Penduduk)

Kadar RPGT untuk individu adalah progresif, bermakna semakin lama hartanah dimiliki, semakin rendah kadar cukai ke atas keuntungan modal.

• 3 tahun pertama pemilikan: Kadar RPGT 30% untuk penduduk dan bukan penduduk.
• Tahun ke-4 hingga ke-5 pemilikan: Kadar RPGT 20%.
• 6 tahun dan seterusnya: Kadar RPGT 5%.

Ini bermakna, jika anda menjual hartanah dalam tempoh 3 tahun pemilikan, anda akan dikenakan kadar cukai tertinggi iaitu 30%. Jika anda memegang hartanah lebih daripada 6 tahun, kadar cukai akan dikurangkan kepada 5%.

B. Untuk Syarikat

• Syarikat (tempatan dan asing): Kadar RPGT untuk syarikat adalah kadar tetap sebanyak 30%, tanpa mengira tempoh pemilikan hartanah.

4. Pengecualian dan Pelepasan RPGT

Walaupun RPGT biasanya dikenakan ke atas penjualan hartanah, terdapat beberapa pengecualian dan pelepasan di bawah undang-undang cukai Malaysia yang boleh mengurangkan atau menghapuskan liabiliti cukai untuk transaksi hartanah tertentu.

A. Pengecualian untuk Penjualan Hartanah oleh Pembeli Rumah Pertama

Salah satu pengecualian utama untuk RPGT adalah untuk pembeli rumah pertama. Warganegara Malaysia yang menjual hartanah kediaman buat kali pertama dikecualikan daripada RPGT, dengan syarat mereka memenuhi beberapa syarat. Syarat-syarat ini termasuk:

• Hartanah yang dijual mestilah hartanah pertama individu tersebut.
• Hartanah tersebut mestilah hartanah kediaman, bukan hartanah komersial atau industri.

Pengecualian ini bertujuan untuk menggalakkan pemilikan rumah dan memudahkan pembeli rumah pertama memasuki pasaran hartanah.

B. Pengecualian untuk Penjualan Hartanah Kediaman Selepas 5 Tahun

Satu lagi pengecualian penting dikenakan ke atas individu yang menjual hartanah kediaman selepas memilikinya selama 5 tahun atau lebih. Dalam kes ini, keuntungan modal akan dikecualikan daripada RPGT. Ini memberi insentif untuk pemilikan hartanah jangka panjang dan pelaburan hartanah.

C. Pengecualian Lain

• Hadiah Hartanah: Jika hartanah dipindahkan sebagai hadiah antara ahli keluarga, tiada RPGT dikenakan, tetapi duti setem masih boleh dikenakan.
• Pemindahan Hartanah Akibat Pewarisan: Jika hartanah diwarisi oleh penerima, RPGT tidak dikenakan pada masa pewarisan, walaupun ia akan dikenakan apabila hartanah dijual kemudian.

5. RPGT untuk Bukan Penduduk dan Warga Asing

Bukan penduduk dan warga asing yang menjual hartanah di Malaysia dikenakan kadar RPGT yang lebih tinggi berbanding warganegara atau penduduk Malaysia. Kadar RPGT semasa untuk bukan penduduk ialah 30% ke atas keuntungan modal, tanpa mengira tempoh pemilikan.

Kadar yang lebih tinggi ini bertujuan untuk menghalang pembelian dan penjualan hartanah secara spekulatif oleh warga asing, dan memastikan mereka memberi sumbangan yang adil kepada pendapatan cukai negara apabila mereka memperoleh keuntungan daripada penjualan hartanah.

6. Pengisytiharan dan Pembayaran RPGT

Apabila menjual hartanah di Malaysia, penjual bertanggungjawab untuk mengisytiharkan RPGT dan membayar cukai yang terhutang. Ini dilakukan dengan mengemukakan borang RPGT kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN), yang memproses cukai dan mengeluarkan surat kelulusan cukai.

Proses ini biasanya melibatkan langkah-langkah berikut:

1. Isi borang RPGT: Penjual perlu mengisi Borang RPGT 1 atau Borang RPGT 2 (untuk syarikat), yang memberikan maklumat terperinci mengenai penjualan, harga pembelian, dan kos yang dibenarkan.
2. Serahkan borang kepada LHDN: Borang yang lengkap mesti diserahkan kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia dalam tempoh 60 hari daripada tarikh penjualan.
3. Lakukan pembayaran: Pembayaran RPGT perlu dilakukan semasa penyerahan borang. Pembayaran boleh dilakukan melalui pelbagai kaedah, termasuk pindahan bank atau cek.
4. Dapatkan kelulusan cukai: Selepas borang diproses dan pembayaran dilakukan, LHDN akan mengeluarkan kelulusan cukai. Surat kelulusan ini mengesahkan bahawa RPGT telah dibayar dan transaksi selesai.

7. RPGT dan Strategi Pelaburan Hartanah

Bagi pelabur hartanah, memahami RPGT adalah penting untuk merancang strategi pelaburan hartanah yang berkesan. Implikasi cukai boleh memberi kesan besar terhadap pulangan pelaburan (ROI) dan keseluruhan keuntungan daripada urus niaga hartanah.

Berikut adalah beberapa petua untuk pelabur hartanah untuk meminimumkan RPGT:

• Memegang hartanah untuk jangka panjang: Semakin lama anda memegang hartanah, semakin rendah kadar RPGT yang akan dikenakan. Memegang hartanah selama sekurang-kurangnya 6 tahun akan mengurangkan liabiliti cukai kepada 5%.
• Manfaatkan pengecualian: Ambil peluang daripada pengecualian yang tersedia, seperti pengecualian untuk pembeli rumah pertama atau penjualan hartanah selepas 5 tahun.
• Simpan rekod yang betul: Simpan rekod terperinci mengenai harga pembelian, harga jualan, dan sebarang peningkatan yang dibuat ke atas hartanah untuk memastikan anda boleh menuntut kos yang dibenarkan dan mengurangkan keuntungan kena cukai.

8. Kesilapan Umum yang Perlu Dielakkan Berkaitan RPGT

• Gagal Mengisytiharkan RPGT: Adalah penting untuk mengisytiharkan borang RPGT dalam tempoh 60 hari selepas penjualan. Kegagalan mengisytiharkan atau membayar RPGT tepat pada masanya boleh menyebabkan denda.
• Tidak Menyimpan Rekod: Sentiasa simpan rekod terperinci mengenai transaksi hartanah anda, termasuk perjanjian pembelian dan jualan, resit untuk pengubahsuaian, dan yuran ejen.
• Salah Faham Pengecualian: Pastikan anda benar-benar faham mengenai pengecualian yang terpakai untuk penjualan hartanah anda. Tidak mengetahui mengenai pengecualian yang tersedia boleh menyebabkan pembayaran cukai yang tidak perlu.

Kesimpulan

Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) adalah aspek penting dalam urusan hartanah di Malaysia. Memahami cara RPGT berfungsi dan menyedari pengecualian serta kadar cukai yang ada dapat membantu anda membuat keputusan yang bijak semasa membeli atau menjual hartanah. Dengan mengikuti panduan dalam artikel ini, anda akan lebih bersedia untuk menguruskan penjualan hartanah anda dengan cara yang meminimumkan liabiliti cukai.

Sama ada anda pembeli rumah pertama, pelabur, atau penjual, meluangkan masa untuk memahami RPGT di Malaysia akan memastikan urus niaga anda mematuhi undang-undang dan menguntungkan dari segi kewangan. Ingat untuk sentiasa berunding dengan profesional cukai atau penasihat undang-undang bagi memastikan anda mendapat maklumat lengkap mengenai kesan cukai dalam urus niaga hartanah anda.