Dalam urusan jual beli hartanah (rumah), ada satu istilah yang dipanggil sebagai Liquidated Ascertained Damages (LAD), atau dalam Bahasa Malaysia bererti Ganti Rugi Tertentu Dan Ditetapkan. Oleh kerana istilah ini sangat panjang, kita akan rujuk ia dengan nama ringkasnya, LAD.
LAD adalah satu klausa yang bertujuan untuk melindungi pembeli hartanah, dalam kes di mana pihak pemaju tak dapat siapkan rumah dalam masa yang ditetapkan.
Baca lebih lanjut untuk mengetahui macam mana LAD ini berfungsi, dan apa yang anda perlu lakukan untuk menuntut ganti rugi!
Apa itu Liquidated Ascertained Damages (LAD)?
LAD adalah kira-kira kerugian yang dianggarkan akan ditanggung oleh satu pihak dalam situasi di mana kontrak telah dilanggar oleh pihak lain. LAD kebiasanya boleh dijumpai dalam SPA (Perjanjian Jual Beli), di mana pihak-pihak yang terlibat biasanya akan menggariskan satu klausa sekiranya sebarang kelewatan berlaku. Katakanlah penyerahan pemilikan kosong oleh penjual/pemaju telah dilewatkan, pembeli berhak untuk menuntut LAD. Ini biasanya dirujuk sebagai ‘klausa LAD’.
Jika anda memilih untuk membeli hartanah strata daripada pihak pemaju, LAD boleh dijumpai pada klausa 26 dalam Jadual H, yang menyatakan:
Klausa 26 Jadual H
“25. (1) Pemilikan kosong Petak tersebut hendaklah diserahkan kepada Pembeli mengikut cara yang dinyatakan dalam fasal 27 dalam tempoh tiga puluh enam (36) bulan kalendar dari tarikh Perjanjian ini.
(2) Sekiranya Penjual gagal menyerahkan pemilikan kosong Petak tersebut mengikut cara yang dinyatakan dalam fasal 27 dalam tempoh yang dinyatakan dalam subfasal (1), Penjual adalah bertanggungan membayar kepada Pembeli ganti rugi jumlah tertentu yang dikira dari hari ke hari dengan kadar sepuluh peratus (10%) daripada harga beli dari tarikh luput penyerahan pemilikan kosong dalam subfasal (1) hingga tarikh Pembeli mengambil pemilikan kosong Petak tersebut. Ganti rugi jumlah tertentu itu hendaklah dibayar oleh Penjual kepada Pembeli sebaik sahaja tarikh Pembeli mengambil pemilikan kosong Petak tersebut.”
Secara ringkasnya, di bawah Jadual H, pihak pemaju perlu menyerahkan pemilikan kosong hartanah tersebut dalam tempoh 36 bulan dari tarikh SPA.
Sebagai contoh, kalau tarikh SPA anda adalah 1 Julai 2016, pemaju sepatunya menyerahkan pemilikan kosong selewat-lewatnya pada 30 Jun 2019. Ini juga dikenali sebagai ‘tarikh siap’.
Kalau pemaju gagal berbuat sedemikian, LAD boleh dikira bermula daripada tarikh siap, sampailah tarikh di mana hartanah tersebut betul-betul diserahkan kepada anda.
Contoh Kiraan LAD
Tarikh SPA = 01/07/2016
Tarikh siap = 30/06/2019
Tarikh hartanah betul-betul diserahkan = 31/08/2019
Jumlah kelewatan (dari 30/06/2019 hingga 31/08/2019) = 63 hari
Jumlah LAD: Harga beli (RM100,000) x faedah (10%) x 63 hari = RM1,726.03 bahagi 365
Dalam kata lain, hartanah dah sedia, tapi anda masih belum dapat berpindah kerana pihak berkuasa masih belum mengiktiraf rumah tersebut selamat untuk diduduki. Dalam hal macam ni, tarikh yang anda perlu masukkan sebagai kira-kira LAD adalah tarikh CCC. Jika ada sebarang kelewatan dalam menyiapkan hartanah daripada pihak pemaju, dan anda pulak mengambil keputusan untuk mendapatkan pemilikan kosong dan kunci rumah beberapa bulan selepasnya, itu hal yang lain pula. Perlu maklum bahawa anda hanya boleh menuntut LAD sehingga tarikh penyerahan pemilikan kosong (apabila CCC telah dikeluarkan), BUKANNYA tarikh anda ambil kunci.
Bagaimana jika pemaju tak mahu bayar LAD
Setelah buat kira-kira yang sepatutnya, anda boleh hantar surat permintaan kepada pihak pemaju untuk menuntut LAD. Kalau pihak pemaju enggan bayar, anda ada dua kaedah daripada segi undang-undang:
1) Failkan tindakan sivil di mahkamah
Anda boleh mulakan tindakan sivil ke atas pemaju di mahkamah, dengan memfailkan Writ dan juga Statement of Claim (Penyataan Tuntutan).
Secara ringkasnya, Writ adalah satu dokumen sah untuk memerintahkan defendan hadir ke mahkamah sekiranya mereka ingin membela diri daripada dakwaan plaintif.
Statement of Claim, atau Penyataan Tuntutan, pula adalah dokumen sokongan formal; yang menerangkan permintaan anda secara jelas dan ringkas. Pastikan anda sertakan maklumat yang relevan dan cukup dalam penyataan tuntutan anda.
Sebelum ini, seorang pembeli yang ingin menuntut LAD daripada pemaju perlu membuktikan yang pembeli tersebut betul-betul mengalami kerugian.
Tapi perkara ini telah berubah semenjak kes Cubic Electronic Sdn Bhd (Pembubaran) – lawan – Mars Telecommunications Sdn Bhd [2019].
Mahkamah Persekutuan (mahkamah paling tinggi di Malaysia) telah memerintahkan bahawa apabila satu kontrak dilanggar, pihak yang tidak bersalah boleh mendapatkan kembali jumlah yang telah ditetapkan pada klausa, tanpa perlu menyerahkan bukti lain. Dan klausa ini termasuklah LAD!
Beban seterusnya adalah terletak kepada pihak pemaju untuk memberi hujah bahawa jumlah LAD yang dikira itu tadi adalah tidak munasabah.
Pastikan anda ada peguam yang bertauliah untuk membantu anda menulis writ dan penyata tuntutan berdasarkan fakta-fakta dan dokumen yang terlibat.
2) Failkan tuntutan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah
Satu lagi cara yang anda boleh lakukan adalah dengan memfailkan tuntutan ke atas pemaju di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (yang berada di bawah bidang tugas Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan).
Kriteria yang diperlukan untuk memfailkan tuntutan di Tribunal adalah seperti berikut:
- Tuntutan anda adalah berdasarkan perkara yang ditulis dalam SPA yang melibatkan antara pembeli dan pemaju hartanah berlesen;
- Tuntutan anda tidak melebihi RM50,000, kecuali jika dipersetujui kedua-dua belah pihak;
- Tuntutan anda perlu dibentangkan tidak lebih daripada 12 bulan daripada tarikh CCC dikeluarkan, atau daripada tarikh luput tempoh tanggungan kecacatan rumah (“defect liability period”).
Secara rumusan, hak untuk menuntut LAD adalah hak kontrak yang telah tertulis dalam SPA. Pastikan anda peka kepada tarikh-tarikh yang terlibat supaya anda boleh memastikan hak anda terjaga.
*Kolum ini adalah buat maklumat anda sahaja dan tidak perlu dikira sebagai nasihat undang-undang bagi keperluan anda yang spesifik. Ia tidak boleh menyatakan segala risiko dan faktor-faktor lain yang perlu untuk menilai satu-satu situasi tertentu. Anda sepatutnya mencari dan mendapatkan khidmat profesional bagi situasi dan keperluan anda yang spesifik.
