Urusniaga hartanah melibatkan banyak dokumen. Salah satu dokumen yang paling penting adalah Memorandum of Transfer (MOT), sepucuk surat yang ramai tak sabar untuk turunkan tandatangan.
Kenapa tak sabar? Sebabnya, MOT kebiasaannya ditandatangani pada peringkat akhir dalam urusniaga hartanah, yang menandakan pemindahan hak milik rumah daripada penjual kepada pembeli.
Jom kita semak balik tentang peringkat-peringkat berbeza dalam urusniaga pembelian rumah, dan dokumen apa yang terlibat pada setiap peringkat.
Bila berurusan dengan perkara yang sangat besar dan mustahak seperti hartanah, anda harus pastikan semua dokumen yang terlibat telah dibaca dengan teliti.
Kalau anda tak ada peguam sendiri, biasanya pihak pemaju akan sediakan peguam untuk anda. Kebiasaannya peguam tersebut di bawah slip gaji pemaju, jadi bila nak menggariskan sebarang persetujuan dah tentulah mereka akan menyebelahi pemaju.
Jadi adalah sangat disarankan supaya anda lantik peguam sendiri yang akan memastikan kepentingan anda terjaga.
Dengan adanya peguam sendiri, duit yang anda belanjakan adalah sangat berbaloi kerana peguam akan memastikan anda tidak mempunyai masalah di kemudian hari dalam pembelian hartanah.
Inilah dokumen-dokumen yang anda perlu beri perhatian bagi peringkat-peringkat berbeza:
Pinjaman perumahan adalah dokumen yang paling banyak kerenahnya sebelum boleh diluluskan oleh bank. Jadi, seperti yang kami katakan tadi, pastikan anda ada peguam yang bertauliah untuk membantu anda.
Bila hati dah berkenan dengan hartanah mana yang anda nak beli, anda kena keluarkan Letter of Offer (LO) kepada pemaju untuk menyatakan hasrat anda dalam membeli rumah tersebut.
Dalam kata lain, LO ni sama dengan proses merisik bila nak bernikah, cumanya dengan LO anda biasanya kena keluarkan sedikit deposit untuk menunjukkan yang anda serius dalam urusan tersebut.
LO biasanya menyatakan perkara seperti harga jualan yang dipersetujui, perabot yang disediakan dan tarikh bila surat perjanjian jual beli perlu ditandatangani.
Ini adalah dokumen yang kita nanti-nanti. Sales and Purchase Agreement (SPA) adalah persetujuan komprehensif yang menetapkan syarat-syarat dan perjanjian bagi pembelian tersebut.
Surat perjanjian jual beli ni menggariskan persetujuan-persetujuan penting seperti tarikh pemindahan hak milik, syarat-syarat pembelian, perkara-perkara yang termasuk dalam penjualan dan sebagainya.
Ia adalah satu dokumen yang mengesahkan bahawa anda telah menandatangani persetujuan pinjaman perumahan dengan pihak bank. Kiranya pihak pemaju nak pastikan anda betul-betul dah ada pembiayaan untuk membeli hartanah tersebut.
Memorandum of Transfer (MOT) juga dipanggil sebagai Borang 14A, dan ia adalah dokumen yang paling dinanti-nanti oleh pembeli. MOT mengesahkan pemindahan hak milik hartanah tersebut, daripada segi undang-undang.
Bunyinya macam mudah, kan? Baca dan tandatangan, habis cerita! Tunggu sebentar, sebab ada satu perkara yang boleh menyebabkan anda tidak menerima MOT itu. Ini kerana MOT hanya boleh digunakan untuk memindahkan hak milik bagi hartanah yang mempunyai hak milik induk yang relevan sahaja.
MOT tidak boleh digunakan untuk memindahkan hak milik hartanah yang tidak mempunyai hak milik master, individu, atau strata yang relevan. Perkara ni biasanya berlaku bagi hartanah jenis strata, di mana pihak pemaju masih belum mendaftarkan lot kepada hartanah-hartanah individu.
Dalam kes sebegini, satu borang Deed of Assignment (DOA) akan digunakan, berserta dengan Developers Consent. Kadang-kala, hak milik jenis strata juga datang dengan Deed of Mutual Covenants.
Surat ni adalah dokumen sah yang menggariskan tingkah laku serta kewajipan bagi pemilik hartanah dalam projek pembangunan perkongsian seperti ini (contohnya, apartmen yang mempunyai kemudahan yang dikongsi antara penduduk).
Ia menyenaraikan perkara-perkara seperti haiwan peliharaan, pengubahsuaian yang dibenarkan, dan sebagainya.
Peranan peguam sangatlah penting dalam pembelian rumah, jadi berbaloi untuk kami ulang sekali lagi bahawa tugas peguam adalah untuk memastikan kepentingan anda terjaga, dan segala urusan dijalankan dengan betul dan jujur.
Peguam dilatih untuk menulis serta menyemak dokumen-dokumen sah yang kompleks (seperti SPA), bagi memastikan terma dan persetujuan adalah adil.
Ini termasuklah memastikan tiada sebarang persetujuan ‘tersembunyi’ dalam dokumen-dokumen anda yang boleh buat anda rugi.
Setiap pengamal undang-undang profesional juga berpengalaman dalam memastikan:
Ini termasuklah mencari pendaftaran Pejabat Tanah untuk memastikan hartanah yang anda bayar memang benar-benar milik penjual/pemaju.
Selain daripada harga hartanah itu sendiri, ada pelbagai kos-kos lain yang anda perlu diambil kira, terutamanya dalam dokumen-dokumen sah.
Jadi pastikan anda sediakan bajet yang mencukupi bagi dokumen-dokumen ini semua, termasuklah:
Yuran guaman adalah bergantung kepada harga rumah:
Di peringkat ini, anda biasanya perlu mengeluarkan duit deposit awal, iaitu sebanyak 2% daripada harga hartanah, dan adalah termasuk dalam 10% daripada duit down payment.
Selepas LO ditandatangani, deposit 2% ini tidak akan dipulangkan balik walaupun kalau anda tak jadi beli hartanah tu.
Pada peringkat SPA, anda kena jelaskan keseluruhan 10% down payment tadi.
Maknanya, kalau anda dah bayar deposit 2% tadi, hanya perlu bayar 8% yang selebihnya untuk down payment. Caj duti setem bagi SPA adalah seperti berikut:
Untuk duti setem pula, caj yang dikenakan adalah RM10 per salinan SPA, biasanya anda memerlukan 4 salinan, jadi jumlah caj adalah RM40.
Bagi dokumen yang ditandatangani pada peringkat akhir, MOT juga mempunyai caj duti setem yang paling tinggi. Bermula 1 Julai 2019, caj duti setem bagi MOT adalah seperti berikut:
Disebabkan banyak sangat kos yang terlibat, jom kita tengok contoh pengiraan duti setem dan yuran guaman ini.
Kita ambil contoh anda membeli rumah berharga RM800,000.00 dengan pinjaman bernilai RM700,000.00.
Di bawah Bajet 2021, pengecualian penuh duti setem akan diberikan kepada Instrumen Pemindahan (MOT/DOA) dan perjanjian pinjaman.
Kriteria kelayakan termasuklah:
Maknanya, jika hartanah bernilai RM500,000.00, anda boleh mendapat penjimatan sehingga RM11,250.00.
Anda juga boleh menggunakan MOT untuk memindahkan hak milik hartanah kepada ahli keluarga. Contohnya pemindahan daripada isteri ke suami, atau daripada salah seorang ibu bapa ke anak.
Dalam kes ini, kerajaan menyediakan 100% pengecualian kepada duti setem bagi pemindahan isteri kepada suami dan sebaliknya, serta 50% pengecualian bagi seorang ibu bapa kepada anak dan sebaliknya.
