Biasanya ramai yang keliru bila dengar rumah strata terus terfikir flat, kondominium dan seangkatan dengannya. Sebenarnya strata ni maksudnya rumah yang ada fasiliti yang dikongsi bersama oleh pemilik-pemilik. Bila ada fasiliti yang dikongsi bersama, sudah pasti akan ada pihak yang menguruskan.
Sebab tu kalau nak tahu ada juga rumah strata tapi landed macam gated and guarded community yang makin banyak sekarang. Jadi, untuk perumahan macam ni, undang-undang berkenaan strata akan diguna pakai.
Akta dan peraturan yang relevan berkenaan rumah strata
- Akta Hakmilik Strata 1985
- Akta Pengurusan Strata 2013
- Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015
????? ???????
Dalam perumahan strata, unit yang dibeli oleh pemilik adalah di bawah tanggungjawab pemilik sepenuhnya. Berbeza dengan beli rumah landed individu, di perumahan strata sama ada bertingkat atau landed, akan ada fasiliti yang dikongsi bersama yang dikenali sebagai Harta Bersama.
Contoh Harta Bersama:
- Tempat letak kereta pelawat
- Lif
- Tangga
- Tangki paip utama
- Pondok pengawal keselamatan
Harta Bersama pula di bawah tanggungjawab pihak pengurusan dalam perumahan tersebut.
Selain itu, terdapat juga petak aksesori yang hanya boleh digunakan oleh pemilik unit sahaja seperti petak meletak kereta.
???? ?????? ??, ??? ??? ????????? ????????
MC merujuk kepada Management Corporation (Perbadanan Pengurusan) manakala JMB merujuk kepada Joint Management Body (Badan Pengurusan Bersama). Jika hakmilik strata individu sebuah perumahan strata tersebut masih belum dikeluarkan, maka pihak yang menguruskan Harta Bersama adalah JMB. JMB terdiri daripada Pemaju, wakil penduduk dan Pesuruhjaya Bangunan (COB).
Untuk rumah strata, kebiasaannya hakmilik strata individu memang akan keluarkan selepas rumah tersebut sudah dibeli oleh pemilik. Ada yang selepas bertahun-tahun, baru hakmilik strata keluar.
Selagi hakmilik strata individu tidak dikeluarkan, pihak pengurusan adalah JMB. Tanggungjawab untuk menubuhkan JMB adalah di bawah pihak Pemaju.
Jika hakmilik strata individu sudah dikeluarkan, maka barulah sebuah perumahan strata tersebut layak untuk menubuhkan MC. Dalam MC hanya terdiri daripada wakil pemilik-pemilik sahaja, tiada lagi Pemaju manakala COB pula hanya berperanan sebagai pihak yang memantau. Jadi, pengurusan di strata tersebut terletak sepenuhnya kepada penduduk di situ. Manakala Persatuan Penduduk pula hanya sebuah persatuan yang ditubuhkan oleh penduduk sahaja yang mungkin terdiri daripada pemilik dan penyewa di situ. Tetapi kalau JMB atau MC, wakil penduduk hanya pemilik sahaja. Selain itu, Persatuan Penduduk tidak mempunyai kuasa untuk mengutip sebarang yuran penyenggaraan daripada penduduk. Hanya JMB atau MC sahaja yang diberikan kuasa.
?????? ??? ??????? ??
Fungsi JMB dan MC sebenarnya lebih kurang sama tetapi MC mempunyai bidangkuasa yang lebih berbanding JMB.
- Menetapkan bayaran yuran pengurusan ketika AGM
- Mengutip yuran pengurusan dari pemilik
- Membenarkan perbelanjaan untuk mengekalkan penjagaan bangunan dan harta bersama
- Boleh menuntut hutang yuran penyenggaraan tertunggak dari pemilik
- Menguatkuasakan undang-undang kecil
- Melantik pekerja untuk menjalankan kerja penyenggaraan, pembersihan atau keselamatan
Untuk melayakkan seorang pemilik mengundi ketika MC ingin ditubuhkan, pemilik perlulah selesaikan proses Pindahmilik nama dalam Geran Strata Individu. Kalau nama masih tiada dalam Geran Strata Individu, tak layak untuk mengundi.
Tanggungjawab membayar yuran pengurusan/penyelenggaraan
Satu lagi perbezaan utama pemilik rumah strata dengan pemilik rumah individu adalah yuran pengurusan. Setiap pemilik strata memang diwajibkan untuk membayar yuran pengurusan kepada pihak JMB/MC pada setiap bulan. Yuran pengurusan akan dibelanjakan oleh JMB/MC untuk perkara berikut:
- Premium insurans kebakaran bangunan
- Bayaran perkhidmatan keselamatan dan penyenggaraan
- Pembelian kemudahan awam
- Kos pentadbiran
Jika pemilik gagal bayar yuran pengurusan, pihak JMB/MC boleh mengambil tindakan undang-undang terhadap pemilik tersebut.
????? ?????? ????????
Seperti yang disebutkan di atas, kebiasaannya rumah strata apabila dijual, geran strata individu masih belum keluar. Jadi, semasa pembelian, bukti pemilikan yang digunakan pada Ketika itu adalah Perjanjian Jual Beli (SPA) dan Loan Agreement. Untuk geran strata individu dikeluarkan mungkin akan ambil masa. Ada yang selepas bertahun-tahun baru geran keluar. Bila geran strata individu dah keluar, nama dalam setiap geran strata masih lagi nama Pemaju/Tuan Tanah.
Jadi, tanggungjawab pemilik seterusnya adalah untuk selesaikan proses Pindahmilik dan Gadaian untuk masukkan nama pemilik dalam geran strata individu.Jika pemilik lengahkan atau tak buat urusan Pindahmilik ini, sebarang urusan ke atas rumah akan jadi susah nanti. Contohnya kalau nak jual atau refinance atau berlaku kematian pemilik.
Kos kepada pembeli rumah strata
Jika anda ingin membeli unit strata, ini adalah kos-kos yang akan dibayar oleh anda:
- Kos guaman Perjanjian Jual Beli dan Loan Agreement (geran strata belum keluar)
- Yuran pengurusan (setiap bulan)
- Cukai Pintu/Taksiran (2 kali setahun)
- Cukai Tanah/Petak (1 kali setahun)
- Kos guaman Pindahmilik dan Gadaian (bila geran strata dah keluar)
Untuk kos guaman, kalau masa beli rumah strata yang baru dengan Pemaju geran sudah ada maka nanti sudah tidak perlu untuk buat Pindahmilik dan Gadaian lagi.
Isu kebocoran antara tingkat
Dalam perumahan strata yang bertingkat, antara isu yang selalu timbul adalah berlaku kebocoran dari rumah atas ke rumah bawah.
Secara ringkasnya, pemilik rumah bawah perlu buat aduan bertulis dahulu. Pihak pengurusan kemudiannya akan datang untuk tentukan punca kebocoran dari rumah mana. Pemilik rumah yang jadi punca bocor kena bertanggungjawab untuk baiki dan tanggung kos kerosakan rumah bawah. Kalau pemilik rumah bocor enggan baiki, tanggungjawab untuk baiki jatuh kepada pihak pengurusan pula.
???????? ????????? ??? ?????????? (????)
Siapa yang boleh failkan tuntutan di TPPS?
- Pemaju
- Pemilik/Pembeli
- Pihak pengurusan (JMB/MC/Sub-MC)
Nilai maksimum tuntutan adalah sebanyak RM 250,000
Rumah strata – Jenis-jenis tuntutan yang boleh difailkan
- Tuntutan gantirugi dari isu kebocoran antara tingkat
- Tuntutan hutang yuran pengurusan tertunggak oleh JMB/MC
- Tuntutan kos pembaikan kecacatan petak, bangunan atau Harta Bersama
- Tuntutan perintah mengenai ketetapan yang diluluskan dalam AGM
- Tuntutan untuk menguatkuasakan undang-undang kecil
Di TPPS, pihak-pihak hanya boleh diwakili peguam jika dibenarkan oleh Pengerusi Tribunal sahaja. Kena buat permohonan dulu. Tujuannya kerana Tribunal adalah untuk jimatkan kos pihak-pihak dan sebagai alternatif kepada mahkamah sivil. Biasanya di TPPS, pihak-pihak hanya lantik peguam untuk konsultansi dan sediakan dokumen sahaja. Kalau memang tak mampu nak buat sendiri, baru buat permohonan untuk peguam wakilkan ketika prosiding. Sekiranya anda memerlukan khidmat peguam anda boleh lihat di sini.
