- Hartanah
Sewa Rumah – Cara menulis perjanjian di Malaysia
Bacaan 8 minit
Hartanah merupakan aset yang sentiasa meningkat harga. Oleh itu, memiliki beberapa aset hartanah akan memberikan anda keuntungan jangka masa panjang, terutamanya jika anda bijak memanfaatkan aset ini dengan menyewakannya. Walaubagaimanapun, masih terdapat perbelanjaan yang perlu dikeluarkan dalam urusan sewa rumah ini. Ia termasuklah kos pengiklanan, yuran ejen hartanah, penyelenggaraan hartanah dan perjanjian sewa rumah.
Malah, salah satu masalah yang sering menjadi isu hangat di Malaysia ialah pertikaian antara tuan rumah dan juga penyewa. Semakin lama konflik antara tuan rumah dan pihak penyewa ini dibiarkan, ia boleh mendatangkan lebih mudarat serta masalah kepada anda dan bukannya keuntungan yang berbaloi seperti yang diharapkan. Oleh itu, perjanjian sewa rumah sangat penting bagi melindungi hak anda.
Penafian: Maklumat yang dikongsikan ini adalah sebagai rujukan umum dan tidak menggantikan atau melambangkan mana-mana khidmat atau nasihat profesional. Pembaca perlu mendapatkan nasihat profesional atas budi bicara sendiri sebelum membuat sebarang tindakan.
Perjanjian sewa rumah merupakan kontrak yang sah antara tuan rumah dan juga pihak penyewa. Ia menyatakan dengan jelas mengenai tanggungjawab yang perlu dipatuhi oleh kedua belah pihak sewaktu tempoh menyewa. Selain itu, perjanjian sewa rumah ini juga seharusnya menerangkan dengan teliti tentang maklumat hartanah yang disewakan, termasuklah senarai perabot, dan kemudahan yang disediakan di hartanah tersebut.
Bagi memastikan tiada sebarang maklumat penting tertinggal, tuan rumah dinasihatkan untuk mendapatkan khidmat kami di Khidmat Guaman bagi mendraf perjanjian sewa rumah anda.
Buat masa sekarang, masih belum ada undang-undang khusus oleh pihak kerajaan tentang apa yang boleh dimasukkan atau tidak dalam perjanjian sewa rumah. Oleh itu, kedua-dua belah pihak tuan rumah dan juga bakal penyewa boleh meletakkan pelbagai syarat yang dikehendaki. Kadangkala, hal ini boleh menyebabkan kontrak menjadi berat sebelah dan memberi kelebihan kepada hanya satu pihak.
Antara perkara-perkara asas yang perlu disertakan dalam perjanjian sewa rumah adalah seperti berikut:
Dalam bahagian ini, nyatakan alamat rumah yang disewakan dan jenis hartanah kediaman. Bagi kediaman bukan bertanah strata seperti unit kondo, jangan lupa sertakan # unit.
Selain itu, nyatakan dengan jelas jika anda memajakkan keseluruhan rumah atau hanya satu bilik. Pakar hartanah juga menasihatkan untuk menerangkan status rumah. Sebagai contoh, adakah anda menyewakannya tanpa perabot dan peralatan? Sekiranya terdapat item yang disertakan dalam penyewaan, pemilik hendaklah melampirkan inventori dalam kontrak sewa yang perlu disahkan oleh penyewa sebelum ditandatangani.
Perjanjian sewa rumah perlu menyatakan tarikh bermula dan tarikh akhir penyewaan, selain tarikh kontrak itu ditandatangani. Di Malaysia, tempoh penyewaan biasanya di antara 1 hingga 3 tahun. Jika anda menyewakan rumah anda setiap bulan, nyatakannya di bahagian ini. Mana-mana pihak juga boleh menambah klausa yang memberi hak kepada penghuni untuk melanjutkan atau memperbaharui penyewaan untuk tempoh tetap, tertakluk kepada syarat tertentu.
Bahagian ini mengandungi bayaran sewa tepat yang perlu dibayar oleh pemajak pada setiap bulan, bersama-sama dengan masa sewa perlu dibayar dan cara ia perlu dibayar. Sebagai contoh, sekiranya penyewa perlu membayar anda secara tunai, atau deposit dalam akaun bank tuan rumah. Jumlah sebenar yang perlu dibayar oleh penyewa untuk Deposit Sekuriti, Earnest Deposit dan deposit utiliti juga perlu dinyatakan.
Bahagian ini mengandungi inventori perabot, lekapan dan peralatan yang disediakan oleh tuan tanah kepada penyewa sekiranya ada. Senarai itu harus menyatakan keadaan semua peralatan dan perkara tersebut. Penyewa harus menyemak sebelum menandatangani perjanjian, manakala tuan tanah akan menyemak item semasa pemeriksaan rutin dan apabila tamat penyewaan.
Secara amnya, kewajipan penyewa termasuk membayar deposit dan utiliti, di samping membayar sewa tepat pada masanya. Penyewa juga bertanggungjawab untuk memastikan rumah itu selamat dan bersih, serta mematuhi undang-undang yang berkaitan.
Secara ringkasnya, pemilik hartanah diberi mandat untuk membayar semua caj yang diperlukan yang timbul daripada hartanah itu, seperti cukai tanah, penilaian, yuran penyelenggaraan, dan lain-lain. Tuan tanah juga dikehendaki menyelenggara dan membetulkan infrastruktur penting hartanah, termasuk paip, elektrik pendawaian, serta tiang dan rasuk. Akhir sekali, tuan tanah mesti memberikan penyewa “kenikmatan tenang” hartanah dan menghormati privasi penyewa.
Bahagian ini menyatakan perkara yang tidak boleh dilakukan oleh pemajak kepada hartanah berikut. Sebagai contoh, penyewa tidak dibenarkan mengubah suai rumah, atau menyewakan bilik atau mana-mana bahagian rumah tanpa kebenaran pemilik. Rumah itu hanya boleh digunakan sebagai harta kediaman, dimana penghuni tidak boleh menjalankan sebarang perniagaan dalam hartanah tersebut. Aktiviti haram dilarang dalam premis, seperti menggunakannya sebagai sarang dadah atau perjudian.
Tuan tanah juga mempunyai pilihan untuk menambah limitasi seperti harta kediaman hanya boleh diduduki oleh sebilangan individu atau hanya satu keluarga boleh menggunakannya.
Bahagian ini menyatakan proses penyelesaian pertikaian jika secara kebetulan kontrak sewa tidak menyatakan bagaimana beberapa masalah boleh diselesaikan, terdapat salah tafsir pada peruntukan perjanjian sewa rumah, atau terdapat salah faham antara kedua-dua pihak.
Ini adalah syarat dan klausa khas yang tuan tanah ataupun penyewa ingin masukkan dalam perjanjian sewa rumah di Malaysia. Sebagai contoh, penyewa ekspatriat mungkin ingin memasukkan klausa yang memberinya hak untuk menamatkan penyewaan sebelum tarikh tamat rasminya kerana terdapat kemungkinan dimana beliau akan ditugaskan semula di negara lain.
Apabila bakal penyewa telah melihat rumah sewa tersebut dan bersetuju dengan syarat-syarat yang ditetapkan, pihak penyewa akan menyerahkan kepada tuan rumah surat bersetuju menerima tawaran atau ‘letter of offer’ dengan deposit pendahuluan. Kemudian, kedua-dua pihak iaitu tuan rumah dan juga penyewa perlu menandatangani perjanjian sewa rumah tujuh hari selepas deposit keselamatan dan utiliti telah dibayar. Perjanjian sewa rumah yang sudah ditandatangani akan dimatikan setem dan menjadi dokumen yang sah di sisi undang-undang.
Kebiasaannya, terdapat tiga jenis deposit yang ditetapkan oleh tuan rumah kepada penyewa iaitu:
Deposit ini ialah deposit yang dibayar sebagai tempahan untuk memastikan tuan rumah tidak menyewakan hartanah tersebut kepada orang lain dalam tujuh hari yang seterusnya. Ia boleh disimpan oleh pihak ketiga sebagai escrow oleh ejen hartanah dan biasanya dengan jumlah sebulan sewa. Yuran pendahuluan ini kebiasannya akan disertakan dengan “letter of offer” daripada pihak penyewa. Yuran pendahuluan ini juga boleh digunakan sebagai pembayaran utiliti di rumah sewa pada bulan pertama penyewaan bermula.
Deposit ini akan digunakan bagi melindungi tuan rumah sekiranya penyewa melanggar mana-mana syarat dalam perjanjian sewa rumah. Jumlah deposit ini kebiasaannya adalah sebanyak dua bulan sewa rumah. Ia boleh digunakan bagi membaiki sebarang kerosakan, mengganti kunci, dan kerja-kerja pembersihan. Ia juga boleh dibatalkan dan digunakan oleh tuan rumah sebagai penalti sekiranya penyewa bertindak untuk menamatkan sewa sebelum kontrak tamat. Walaubagaimanapun, sekiranya pihak penyewa mematuhi kontrak dan tiada sebarang isu sepanjang tempoh penyewan tersebut, ia perlu dipulangkan dengan jumlah penuh apabila tempoh penyewaan telah tamat.
Deposit ini digunakan bagi membayar sebarang tunggakan bagi bil utiliti (seperti gas, elektrik, dan air) yang belum dibayar selepas tempoh penyewaan tamat. Jumlah deposit yang biasa diambil ialah separuh daripada jumlah sewa bulanan.
Perjanjian sewa rumah perlu dimatikan setem oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN) bagi memastikan ia dokumen yang sah di sisi undang-undang. Seterusnya, 2 jenis borang permohonan iaitu PDS 1 dan PDS 49(A), perlu dihantar ke pejabat LHDN yang terdekat.
Pengiraan duti setem bagi perjanjian sewa rumah di Malaysia dikira dengan pengiraan seperti berikut:
RM1 bagi setiap RM250 daripada jumlah sewa tahunan sebanyak RM2,400. Duti setem ini percuma bagi sewa tahunan berjumlah RM2,400 ke bawah.
RM2 bagi setiap RM250 daripada sewa tahunan berjumlah RM 2,400. Duti setem ini percuma jika jumlah sewa tahunan di bawah RM2,400.
RM4 bagi setiap RM250 daripada sewa tahunan yang lebih daripada RM 2,400. Duti setem ini percuma sekiranya jumlah sewa tahunan di bawah RM2,400.
Contoh pengiraan:
Berikut merupakan formula yang akan digunakan bagi pengiraan ini:
Dalam contoh pengiraan ini (dengan jumlah sewa RM1,700 setiap bulan), pengiraan jumlah setem duti ialah seperti berikut:
1 tahun atau kurang
[(1700 x 12) – 2400]/ 250 x RM1 = RM72
Bagi proses ini, dua salinan dokumen perlu dimatikan setem, satu bagi pihak tuan rumah dan satu salinan lagi bagi pihak penyewa. Salinan tambahan bagi perjanjian sewa rumah yang dimatikan setem ini akan dikenakan bayaran sebanyak RM10.
> 1 hingga 3 tahun:
[(1700 x 12) – 2400]/ 250 x RM2 = RM144
> 3 tahun:
[(1700 x 12) – 2400]/ 250 x RM4 = RM288
Sama seperti dokumen sah yang lain, sebuah perjanjian sewa rumah perlu didraf dengan tepat oleh peguam bagi memastikan tiada maklumat penting yang tertinggal. Berikut merupakan senarai syarat-syarat dan klausa utama yang perlu dinyatakan dalam perjanjian sewa rumah.
Penafian: Maklumat dan info yang dikongsikan ini adalah sebagai rujukan umum dan tidak menggantikan atau melambangkan mana-mana khidmat atau nasihat profesional. Pembaca perlu mendapatkan nasihat profesional atas budi bicara sendiri sebelum membuat sebarang tindakan.
Muka surat depan perlu mengandungi tarikh perjanjian, nama dan nombor IC pihak tuan rumah dan penyewa.
Bahagian ini memberi definisi “tuan rumah”, “penyewa” and “premis berkenaan”. Selain itu, ia juga merujuk kepada beberapa bahagian lain yang dikenali sebagai “Jadual” dan “Inventori”. Kebiasaannya, bahagian pertama bagi perjanjian ini tidak akan mengandungi maklumat tentang hartanah, maklumat untuk dihubungi, jumlah sewa dan sebagainya. Kesemua maklumat ini kebiasaannya akan diterangkan di bahagian “Jadual”.
Bahagian ini menerangkan tentang tempoh menyewa, tarikh mula dan tamat menyewa, serta deposit yang perlu dibayar.
Bahagian ini menerangkan tentang tanggungjawab dan syarat yang perlu dipatuhi penyewa. Contohnya: membayar sewa dan bil tepat pada masanya, memastikan keadaan rumah selamat tanpa sebarang kerosakan, tidak dibenarkan sublet dan sebagainya.
Bahagian ini menerangkan tentang tanggungjawab dan syarat yang perlu dipatuhi penyewa. Contohnya: membayar insurans bagi hartanah, cukai dan sebagainya.
Seterusnya, bahagian ini menerangkan syarat tambahan dalam perjanjian yang telah dipersetujui antara kedua belah pihak. Bahagian ini mengkhususkan di situasi di mana ada pengecualian yang dibenarkan.
Bahagian ini menerangkan definisi lebih lanjut terma seperti “tuan rumah” dan “penyewa, jumlah berkaitan dan sebagainya.
Tandatangan tuan rumah, penyewa dan saksi.
Bahagian ini memberi maklumat sebenar berkenaan alamat hartanah, maklumat untuk dihubungi bagi tuan rumah dan penyewa, serta syarat-syarat penyewaan.
Senarai barangan dan kelengkapan yang disediakan oleh tuan rumah dan diserahkan di bawah jagaan penyewa. Barangan yang disenaraikan perlu dipulangkan dalam keadaan yang baik apabila tempoh penyewaan telah tamat.
Perjanjian sewa rumah yang dirangka dan ditulis dengan baik akan melindungi anda sebagai tuan rumah serta mengelakkan timbul sebarang isu yang tidak diingini dengan penyewa anda di masa hadapan. Anda perlu menyediakan dokumen ini siap sedia untuk digunakan sebelum mengiklankan rumah sewa anda.
