Penalti duti setem merupakan isu penting yang sering diabaikan oleh pembeli dan penjual hartanah di Malaysia. Kelewatan dalam pembayaran duti setem bukan sahaja boleh menyebabkan penalti kewangan, malah boleh menjejaskan proses pendaftaran pindah milik hartanah secara sah. Dalam artikel ini, kita akan kupas secara terperinci mengenai penalti duti setem, kesannya terhadap urus niaga hartanah, serta langkah-langkah pencegahan yang wajar diambil menjelang tahun 2026.
Apakah Itu Duti Setem?
Duti setem ialah cukai yang dikenakan oleh kerajaan terhadap dokumen undang-undang tertentu, terutamanya dalam transaksi hartanah. Di Malaysia, duti setem dikenakan ke atas perjanjian jual beli (SPA), pindah milik, pajakan, dan dokumen pinjaman. Ia dikira berdasarkan nilai pasaran hartanah atau harga belian, mana-mana yang lebih tinggi.
Tempoh Pembayaran Duti Setem Yang Ditetapkan
Menurut Seksyen 47 Akta Setem 1949, duti setem perlu dibayar dalam tempoh 30 hari dari tarikh dokumen ditandatangani (jika ditandatangani di Malaysia), atau 30 hari dari tarikh dokumen diterima di Malaysia (jika ditandatangani di luar negara). Kegagalan mematuhi tempoh ini akan menyebabkan penalti duti setem dikenakan.
Penalti Duti Setem: Kadar dan Kesan Kelewatan
Penalti duti setem dikenakan secara berperingkat bergantung kepada tempoh kelewatan. Berikut adalah kadar penalti yang dikenakan oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN):
| Tempoh Kelewatan | Kadar Penalti |
|---|---|
| 1 – 3 bulan | RM25 atau 5% daripada duti setem, mana yang lebih tinggi |
| 3 – 6 bulan | RM50 atau 10% daripada duti setem, mana yang lebih tinggi |
| Lebih 6 bulan | RM100 atau 20% daripada duti setem, mana yang lebih tinggi |
Contohnya, jika duti setem yang perlu dibayar ialah RM10,000 dan pembayaran dibuat selepas 7 bulan, penalti duti setem yang dikenakan adalah RM2,000 (iaitu 20% daripada RM10,000).
Kesan Penalti Duti Setem Terhadap Pendaftaran Pindah Milik
Pendaftaran pindah milik hartanah di Pejabat Tanah hanya boleh dilakukan selepas dokumen perjanjian jual beli dimatikan setem. Jika terdapat kelewatan dalam pembayaran duti setem, proses pematikan setem akan tertangguh, sekali gus menangguhkan pendaftaran pindah milik. Ini boleh menimbulkan pelbagai isu seperti:
- Kegagalan memindahkan hak milik kepada pembeli dalam tempoh yang dijanjikan
- Risiko pertikaian undang-undang antara pembeli dan penjual
- Kelewatan dalam mendapatkan pinjaman perumahan
- Masalah dalam pengiraan denda lewat serah milik (late delivery)
Penalti Duti Setem dan Implikasi Undang-Undang
Selain beban kewangan, penalti duti setem juga boleh membawa implikasi undang-undang. Sekiranya pembeli gagal menyempurnakan pindah milik dalam tempoh yang ditetapkan akibat kelewatan pembayaran duti setem, penjual boleh mengambil tindakan undang-undang atas pelanggaran kontrak. Malah, dalam kes tertentu, bank pembiaya juga boleh menarik balik kelulusan pinjaman kerana dokumen tidak lengkap.
Faktor-Faktor Yang Menyumbang Kepada Kelewatan Bayaran
Antara punca utama kelewatan pembayaran duti setem termasuk:
- Kekeliruan tentang tarikh mula pengiraan 30 hari
- Kelewatan dalam mendapatkan penilaian hartanah dari Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH)
- Masalah kewangan pembeli
- Kelewatan dalam penyediaan dokumen oleh peguam
Langkah-Langkah Mengelakkan Penalti Duti Setem
Bagi mengelakkan penalti duti setem, pihak yang terlibat dalam urus niaga hartanah boleh mengambil langkah-langkah berikut:
- Melantik peguam hartanah yang berpengalaman
- Memastikan semua dokumen lengkap sebelum menandatangani perjanjian
- Menetapkan peringatan untuk tarikh akhir pembayaran duti setem
- Memohon penilaian JPPH seawal mungkin
- Menyediakan dana mencukupi sebelum menandatangani SPA
Apakah Yang Berlaku Jika Penalti Duti Setem Tidak Dibayar?
Jika penalti duti setem tidak dibayar, dokumen tidak akan dimatikan setem. Ini bermaksud dokumen tersebut tidak sah di sisi undang-undang dan tidak boleh digunakan dalam sebarang prosiding mahkamah. Selain itu, Pejabat Tanah tidak akan memproses permohonan pindah milik, menyebabkan pembeli tidak dapat didaftarkan sebagai pemilik sah.
Penalti Duti Setem Dalam Konteks Tahun 2026
Menjelang tahun 2026, dijangka lebih banyak transaksi hartanah akan berlaku berikutan pemulihan ekonomi pasca pandemik. Oleh itu, kesedaran tentang penalti duti setem menjadi semakin penting. Pihak berkuasa mungkin akan memperketatkan penguatkuasaan dan pemantauan terhadap kelewatan pembayaran. Maka, pembeli dan penjual perlu lebih berhati-hati dan proaktif dalam menguruskan aspek ini.
Contoh Kes: Kesan Penalti Duti Setem Terhadap Pembeli
Ali membeli sebuah rumah di Selangor pada harga RM500,000. Duti setem yang dikenakan ialah RM9,000. Disebabkan kelewatan dalam mendapatkan penilaian JPPH, pembayaran duti setem dibuat selepas 4 bulan. LHDN mengenakan penalti duti setem sebanyak RM900 (10% daripada RM9,000). Selain itu, pendaftaran pindah milik tertangguh selama 2 bulan, menyebabkan Ali tidak dapat memohon pembiayaan semula hartanah tersebut.
Peranan Peguam Dalam Mengelakkan Penalti Duti Setem
Peguam memainkan peranan penting dalam memastikan pembayaran duti setem dibuat tepat pada masanya. Mereka bertanggungjawab menyemak tarikh dokumen, menguruskan permohonan penilaian, dan mengingatkan klien tentang tarikh akhir. Justeru, memilih firma guaman yang berpengalaman dalam urus niaga hartanah adalah langkah bijak untuk mengelakkan penalti duti setem.
Soalan Lazim Mengenai Penalti Duti Setem
- Adakah penalti duti setem boleh dirayu?
Ya, rayuan boleh dibuat kepada LHDN dengan alasan munasabah dan dokumen sokongan. - Bolehkah penalti duti setem dielakkan sepenuhnya?
Ya, jika pembayaran dibuat dalam tempoh 30 hari dari tarikh dokumen ditandatangani. - Siapa yang bertanggungjawab membayar duti setem?
Secara amnya, pembeli bertanggungjawab membayar duti setem kecuali dipersetujui sebaliknya dalam perjanjian.
Kesimpulan: Urus Penalti Duti Setem Dengan Bijak
Penalti duti setem bukan sahaja melibatkan kos tambahan, malah boleh menjejaskan keseluruhan proses pindah milik hartanah. Dengan memahami peraturan, mematuhi tempoh masa, dan mendapatkan khidmat guaman yang cekap, anda boleh mengelakkan risiko undang-undang dan kelewatan yang tidak diingini. Sentiasa rancang lebih awal dan uruskan urus niaga hartanah anda dengan bijak agar tidak terperangkap dalam masalah penalti duti setem yang boleh dielakkan.
