Milikan tanah di Malaysia dilindungi oleh Kanun Tanah Negara. Apabila tanah itu didaftarkan, ia tidak boleh disangkal. Semua tanah di Malaysia adalah milik Kerajaan Negeri. Individu atau syarikat boleh memohon untuk memperoleh tanah dari kerajaan negeri melalui proses pemilikan.
Melalui proses pemberian ini, kerajaan akan menerima premium tanah dan juga cukai. Inilah cara kerajaan menghasilkan pendapatan. Apabila tanah diberikan tanpa had tempoh, pemilik akan menerima geran dalam bentuk hakmilik kekal atau freehold. Manakala jika tanah diberikan untuk suatu tempoh tertentu, pemilik akan menerima milikan dalam bentuk hakmilik pajakan atau leasehold.
Freehold ni bermaksud milikan tanpa had tempoh. Atau dengan kata lain diberi untuk selama-lamanya kepada pemilik. Bagaimana nak tahu hartanah tersebut berstatus freehold? Anda harus semak geran.
Secara amnya, proses pindahmilik hartanah freehold adalah lebih mudah dan cepat. Hartanah freehold yang sudah mempunyai geran individu / strata tanpa sekatan misalnya, boleh dijual termasuk kepada bukan bumiputera.
Leasehold bermaksud tanah yang diberi tu mempunyai had tempoh. Tempoh yang diberikan kebiasaannya 99 tahun. Namun 99 tahun ni bukanlah mutlak. Ada kes lebih pendek sekitar 30 tahun dan 60 tahun. Di Sabah dan Sarawak pula boleh jadi sehingga 999 tahun.
Status leasehold ni tertera pada geran. “Pajakan selama tempoh 99 tahun berakhir pada…”
Selain itu, hartanah leasehold biasanya mempunyai sekatan kepentingan seperti berikut dalam geran: “Tanah ini tidak boleh dipindahmilik melainkan dengan kebenaran kerajaan negeri”
Soalan yang kerap kali diterima ialah apa akan terjadi kalau tempoh pajakan dah habis?
Bila tamat tempoh pajakan, secara teknikal anda dah tidak boleh duduk di tanah tersebut. Tanah tu bukan lagi kepunyaan anda. Dah jadi milik kerajaan. Anda boleh memohon untuk memanjangkan tempoh leasehold yang sudah tamat tempoh. Akan ada bayaran premium untuk memanjangkan tempoh tu kepada 99 tahun semula.
Keputusan untuk luluskan permohonan anda bergantung kepada kerajaan. Boleh jadi semasa anda mohon mereka mungkin ada perancangan lain. Misalnya mereka fikir nak zon semula kawasan anda jadi tanah komersial. Dalam situasi ini, permohanan anda kemungkinan ditolak.
Tapi jangan pula terlalu bimbang. Secara peribadi belum pernah dengar lagi permohonan untuk memanjangkan tempoh ni ditolak. Terutama hartanah dalam zon kediaman.
Untuk hartanah di Kuala Lumpur, bayaran premium ditentukan melalui formula berikut:
1/4 x 1/99 x Harga Pasaran Tanah (RM/sf) x (Tempoh pajakan – baki tahun pajakan) x Luas Tanah (sqft)
Manakala untuk hartanah di Selangor, ada dua opsyen bayaran.
1/4 x 1/100 x Harga Pasaran Tanah (RM/sf) x (Tempoh Pajakan – Baki Tahun Pajakan) x Luas Tanah (sqft).
Opsyen 1 beri anda fleksibiliti. Anda boleh jual rumah tersebut pada bila-bila masa.
Jika anda pilih opsyen 2, suatu kaveat akan diletakkan dalam geran untuk menghalang anda jual rumah kepada pihak ketiga. Andai kata anda buat keputusan nak jual, anda perlu membayar premium penuh pada waktu transaksi.
Seperti yang anda lihat di atas, formula kiraan premium ni bergantung kepada harga pasaran hartanah. Jika harga pasaran tinggi, maka premium akan jadi tinggi. Tapi jangan terlalu bimbang, kalau harga pasaran tinggi berbaloi untuk perbaharui tempoh pajakan tu. Tanah tu juga mungkin bernilai lebih tinggi selepas diperbaharui.
Proses pindahmilik hartanah leasehold ini lebih rumit. Oleh kerana tanah tersebut bukan hak mutlak anda, sebarang pindahmilik perlu dapat kebenaran daripada kerajaan negeri. Proses untuk dapatkan kebenaran juga memakan masa. Mungkin sekitar 3 bulan.
Setelah kebenaran diperoleh, peguam perlukan tempoh 90 hari berkerja untuk buat pindahmilik.
Jumlah masa yang dianggarkan ialah sekitar 7 bulan.
Bahagian ni anda kena faham betul-betul. Oleh kerana pindahmilik hartanah leasehold ni memerlukan kebenaran dari kerajaan negeri, tanah tersebut tertakluk kepada kawalan. Antara polisinya adalah untuk mengekalkan pegangan bumiputera di sesuatu tempat. Proses pindahmilik tak jadi masalah sekiranya pemilik adalah bukan bumiputera dan pembeli juga bukan bumiputera.
Jika pemilik adalah bumiputera dan pembeli adalah bukan bumiputera, besar kemungkinan permohonan pindahmilik hartanah leasehold akan ditolak.
Adakah polisi sebegini prejudis kepada bukan bumiputera?
Pihak kerajaan sudah tentu perlukan mekanisma kawalan komposisi kaum, terutama di bandar. Dengan cara inilah, kita sebagai rakyat Malaysia dapat mengeratkan hubungan dan mengekalkan keharmonian.
Sekarang anda dah tahu sukar nak jual hartanah leasehold kepada bukan bumiputera. Jika permohonan ditolak, terpaksa rayu berkali-kali. Proses akan makan masa yang sangat lama.
Namun begitu tak nafikan, ada kawasan hartanah leasehold yang sukar dijual kepada bumiputera. Dah buat macam-macam, tapi yang berminat hanyalah bukan bumiputera. Penjual juga boleh jadi dah terdesak untuk jual.
Jika anda berdepan dengan situasi ni, saya cadangkan:
Biasanya permohonan pertama untuk buat pindahmilik sebegini akan ditolak melainkan anda bertuah. Jika ditolak, peguam kemudian akan failkan rayuan. Peluang rayuan diluluskan sangat tipis. Namun ada sesetengah keadaan Kerajaan Negeri mungkin benarkan. Terutama jika penjual betul-betul perlukan wang untuk belanja pengajian atau kos perubatan.
Untuk buat rayuan ni, penjual mesti buktikan yang rumah tersebut dah cuba dijual kepada bumiputera. Tapi tak laku dan ada pembeli bukan bumiputera yang berminat. Bila buat rayuan, lampirkan bukti-bukti pengiklanan dan juga lawatan oleh pembeli untuk tujuan sokongan.
Setakat ini anda dah ketahui ciri-ciri hartanah freehold dan leasehold. Berikut rumusan perbezaan tersebut.
Jika anda beli hartanah freehold, pindahmilik boleh selesai dalam jangkamasa 4 bulan. Berbeza dengan hartanah leasehold. Prosesnya mungkin mengambil masa minimum 7 bulan untuk selesai. Dalam beberapa keadaan tempoh ini boleh jadi lebih.
Ini kerana, hartanah leasehold perlu dapat kebenaran dari kerajaan negeri terlebih dahulu.
Anda tidak ada masalah untuk dapat pinjaman jika baki pajakan leasehold masih panjang. Yang jadi masalahnya bila baki tersebut sudah singkat.
Cuba bayangkan senario ini. Pembeli pinjam untuk tempoh 35 tahun misalnya. Tapi pembeli tiba-tiba tak bayar dan bank terpaksa lelongkan hartanah tersebut. Nak lelong sudah tentulah tak laku dan pihak bank akan menanggung kerugiaan.
Untuk hartanah leasehold yang bakinya singkat, harga hartanah mungkin tidak naik. Boleh jadi juga jatuh kerana kurang permintaan.
Oleh kerana kebanyakan hartanah freehold tiada sekatan atau perlu minta kebenaran kerajaan negeri, pindahmilik adalah lebih fleksibel. Jika anda bumiputera, anda bebas untuk jual termasuk kepada bukan bumiputera.
Sekarang kefahaman anda mungkin sudah lebih daripada sebelum ini tentang hartanah freehold dan leasehold. Masing-masing ada kelebihan dan bergantung kepada objektif jangka masa panjang dan pendek anda sendiri untuk menentukan mana satu jenis hartanah yang sesuai untuk anda.
