Panduan pembelian hartanah sehingga penyelesaian pinjaman

Membeli rumah adalah salah satu keputusan kewangan terbesar dalam hidup seseorang. Proses ini melibatkan beberapa langkah penting yang perlu difahami dengan teliti agar pembelian berjalan lancar. Dalam panduan ini, kita akan membincangkan langkah-langkah penting dalam membeli rumah serta jenis pinjaman perumahan yang sesuai untuk penjawat awam, pekerja sektor swasta, dan pemilik perniagaan.

1. Pilih Rumah yang Sesuai dengan Keperluan dan Bajet

Langkah pertama ialah memilih rumah yang sesuai dengan keperluan dan bajet anda. Terdapat dua jenis rumah utama yang perlu anda pertimbangkan:

Rumah Baru

Rumah baru biasanya dibeli terus dari pemaju dan menawarkan pelbagai kelebihan, antaranya:

• Keadaan serba baharu: Semua kemudahan adalah baharu dan anda menjadi pemilik pertama.
• Promosi dan insentif: Pemaju sering menawarkan rebat, tiada bayaran deposit, atau subsidi yuran guaman.

Namun, terdapat kelemahan seperti tempoh menunggu pembinaan siap, yang boleh memakan masa 2 hingga 3 tahun.

Rumah Subsale

Rumah subsale adalah rumah yang dijual oleh pemilik sedia ada. Kelebihan rumah subsale termasuk:

• Siap untuk diduduki: Anda boleh terus pindah masuk selepas urusan jual beli selesai.
• Boleh dilihat secara fizikal: Anda boleh melihat keadaan sebenar rumah sebelum membeli.

Namun, rumah subsale mungkin memerlukan kos penyelenggaraan tambahan kerana rumah yang lebih lama mungkin perlu diperbaiki.

2. Semak Kelayakan Pinjaman Perumahan

Langkah seterusnya ialah menyemak kelayakan pinjaman perumahan anda. Bank akan menilai kelayakan anda berdasarkan beberapa faktor:

• Pendapatan bulanan: Pendapatan anda mestilah mencukupi untuk menampung ansuran bulanan.
• Rekod kewangan: Bank akan memeriksa rekod CCRIS dan CTOS anda untuk menilai kesihatan kewangan dan kebolehpercayaan anda sebagai peminjam.
• Komitmen sedia ada: Pinjaman lain seperti pinjaman kereta dan kad kredit akan turut diambil kira.

Gunakan kalkulator pinjaman perumahan untuk menganggarkan jumlah pinjaman yang layak anda peroleh serta bayaran bulanan yang sesuai dengan pendapatan anda.

3. Pilih Bank dan Jenis Pinjaman Perumahan

Memilih bank yang menawarkan pinjaman terbaik adalah satu langkah penting. Jenis pinjaman yang sesuai bergantung kepada status pekerjaan anda, sama ada anda seorang penjawat awam, pekerja sektor swasta, atau pemilik perniagaan.

Jenis Pinjaman Perumahan untuk Penjawat Awam: Pinjaman LPPSA

Penjawat awam di Malaysia mempunyai kelebihan istimewa dalam mendapatkan pinjaman perumahan melalui Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA). Beberapa ciri utama pinjaman LPPSA ialah:

• Kadar faedah tetap rendah (4%): Kadar ini tidak berubah sepanjang tempoh pinjaman, menjadikannya lebih mudah untuk merancang kewangan jangka panjang.
• Tempoh pinjaman panjang: Tempoh pinjaman boleh mencapai sehingga 35 tahun, yang membantu mengurangkan bayaran bulanan.
• Pinjaman 100%: Penjawat awam boleh mendapatkan pinjaman 100% daripada harga rumah, tanpa perlu membayar deposit.

Langkah memohon pinjaman LPPSA adalah mudah dan dilakukan melalui sistem atas talian LPPSA. Penjawat awam perlu menyediakan dokumen seperti penyata gaji dan surat tawaran pembelian rumah.

Jenis Pinjaman Perumahan untuk Pekerja Sektor Swasta

Bagi pekerja sektor swasta, bank komersial menawarkan pelbagai jenis pinjaman perumahan yang berbeza. Tiga jenis utama ialah:

1. Pinjaman Faedah Tetap (Fixed Rate Loan)
   Pinjaman jenis ini menawarkan kadar faedah tetap sepanjang tempoh pinjaman. Kelebihannya adalah kestabilan, kerana anda akan membayar jumlah yang sama setiap bulan tanpa dipengaruhi perubahan kadar faedah pasaran. Namun, kadar faedah tetap biasanya lebih tinggi daripada kadar terapung.
2. Pinjaman Faedah Terapung (Floating Rate Loan)
   Pinjaman ini mempunyai kadar faedah yang berubah-ubah berdasarkan Kadar Asas (Base Rate) bank dan keadaan pasaran. Jika kadar asas turun, bayaran bulanan anda juga turun, tetapi jika ia meningkat, bayaran bulanan akan meningkat. Ini sesuai untuk mereka yang selesa dengan risiko perubahan kadar faedah.
3. Pinjaman Kombinasi (Semi-Fixed Loan)
   Pinjaman ini menawarkan gabungan kadar tetap dan terapung. Pada tahun-tahun awal, anda akan menikmati kadar tetap, dan selepas itu, kadar akan berubah mengikut kadar terapung. Ini memberi kestabilan pada awal pinjaman, dengan fleksibiliti di kemudian hari.

Jenis Pinjaman Perumahan untuk Pemilik Perniagaan

Pemilik perniagaan sering menghadapi cabaran yang berbeza kerana pendapatan mereka mungkin tidak tetap seperti penjawat awam atau pekerja sektor swasta. Namun, terdapat beberapa jenis pinjaman perumahan yang sesuai untuk mereka:

1. Pinjaman Berdasarkan Pendapatan Perniagaan
   Bank akan menilai keuntungan perniagaan melalui penyata kewangan syarikat dan penyata cukai. Dokumen yang diperlukan termasuk:

• Penyata kewangan syarikat bagi dua hingga tiga tahun kebelakangan.
• Penyata cukai.
• Rekod perbankan syarikat.

1. Pinjaman Berdasarkan Aset (Collateral Loan)
   Jika pemilik perniagaan mempunyai aset lain seperti hartanah atau simpanan tunai, mereka boleh menggunakan aset tersebut sebagai cagaran untuk pinjaman perumahan. Pinjaman ini memberikan lebih fleksibiliti kerana tidak terlalu bergantung kepada pendapatan bulanan tetap.
2. Pinjaman Tanpa Dokumen Pendapatan Tetap (Low Doc Loan)
   Beberapa bank menawarkan pinjaman tanpa keperluan dokumen pendapatan tetap, seperti slip gaji. Pemilik perniagaan boleh menggunakan dokumen alternatif seperti penyata bank atau cagaran lain. Namun, pinjaman ini biasanya datang dengan kadar faedah yang lebih tinggi.

4. Mohon Pinjaman Perumahan

Setelah memilih bank dan jenis pinjaman yang sesuai, anda boleh memulakan proses permohonan. Berikut adalah langkah-langkah yang terlibat:

• Sediakan dokumen sokongan: Sediakan slip gaji, penyata bank, penyata KWSP, dan rekod CCRIS.
• Penilaian hartanah: Bank akan melantik penilai hartanah untuk menilai harga pasaran rumah.
• Kelulusan pinjaman: Jika permohonan anda lulus, bank akan mengeluarkan surat tawaran pinjaman.

5. Pilih Peguam Hartanah

Melantik peguam hartanah adalah penting untuk memastikan urusan undang-undang berjalan lancar. Peguam akan membantu menyediakan Perjanjian Jual Beli (SPA), memastikan geran rumah bersih daripada masalah undang-undang, dan menguruskan pemindahan hak milik.

Bagi rumah baru, pemaju biasanya menyediakan peguam panel. Untuk rumah subsale, anda perlu mencari peguam sendiri.

6. Tandatangani Perjanjian Pinjaman dan Jual Beli (SPA)

Selepas pinjaman diluluskan dan dokumen disediakan, anda akan menandatangani dua perjanjian penting:

• Perjanjian Pinjaman: Ini adalah perjanjian antara anda dan bank mengenai pinjaman perumahan.
• Perjanjian Jual Beli (SPA): Perjanjian ini adalah antara anda dan penjual rumah.

7. Bayar Ansuran Pinjaman Perumahan

Setelah semua dokumen ditandatangani dan proses pembelian selesai, anda akan mula membayar ansuran bulanan kepada bank. Tips untuk menguruskan pembayaran pinjaman:

• Membayar tepat pada masanya: Ini penting untuk mengelakkan penalti dan kesan negatif pada rekod kredit anda.
• Pertimbangkan bayaran tambahan: Jika anda mempunyai lebihan kewangan, membuat bayaran tambahan dapat mengurangkan tempoh pinjaman dan menjimatkan jumlah faedah.

8. Discharge Hartanah Selepas Selesaikan Pinjaman

Selepas anda menyelesaikan pinjaman, proses discharge akan bermula. Bank akan mengeluarkan surat pelepasan (Discharge of Charge), dan peguam anda akan menguruskan pemfailan di Pejabat Tanah untuk memastikan hak milik sepenuhnya menjadi milik anda tanpa sebarang ikatan dengan bank.

Soalan Lazim (FAQ)

1. Apa perbezaan utama antara rumah baru dan rumah subsale?
Rumah baru dibeli dari pemaju dan sering datang dengan pakej promosi, manakala rumah subsale adalah rumah yang sudah dimiliki orang lain dan boleh diduduki segera.

2. Adakah penjawat awam mendapat pinjaman 100%?
Ya, melalui LPPSA, penjawat awam boleh mendapatkan pinjaman 100% daripada harga rumah.

3. Apakah dokumen yang diperlukan untuk memohon pinjaman perumahan?
Anda perlu menyediakan slip gaji, penyata bank, penyata KWSP, dan rekod CCRIS atau CTOS.

4. Bagaimana jika saya tidak mempunyai pendapatan tetap?
Bagi pemilik perniagaan, anda boleh memohon pinjaman perumahan berdasarkan aset atau pendapatan perniagaan dengan menyediakan penyata kewangan dan rekod perniagaan.

5. Berapa lama proses kelulusan pinjaman biasanya mengambil masa?
Proses ini biasanya mengambil masa antara 1 hingga 2 minggu, bergantung kepada kelengkapan dokumen dan kecekapan bank.

Dengan panduan ini, anda dapat memahami setiap langkah penting dalam proses pembelian rumah, serta jenis pinjaman yang sesuai untuk pelbagai golongan.