Rumah sewa – Apa perlu dibuat jika penyewa tak mahu keluar

Undang-undang di Malaysia melibatkan isu penyewaan adalah lebih menyebelahi penyewa berbanding tuan tanah. Menyebelahi bukan bermaksud memenangkan penyewa cuma tuan tanah atau tuan rumah sewa perlu melalui prosedur-prosedur yang betul sebelum bertindak untuk menghalau penyewa bermasalah keluar dari premis sewaan. Sebab setiap kes melibatkan isu sewaan mempunyai cerita dan fakta yang tersendiri. Justeru, bagi mengelakkan dari adanya unsur-unsur ketidakadilan dan penganiayaan, setiap pengusiran yang ingin dibuat perlulah melalui mahkamah terlebih dahulu.

Hak-hak penyewa

• Sekiranya penyewa telah melanggar perjanjian sewa, biasanya gagal membayar sewa, tuan tanah boleh arahkan penyewa untuk keluar dari premis sewaan tetapi tidak boleh halau dengan paksaan. Jika penyewa enggan keluar selepas diarahkan, tuan tanah perlu dapatkan perintah mahkamah terlebih dahulu sebelum mengusir penyewa.
• Tuan tanah tidak boleh tukar kunci pintu/pagar premis sewa tanpa pengetahuan penyewa.
• Tuan tanah tidak boleh masuk ke premis sewa tanpa kebenaran penyewa terlebih dahulu.
• Tuan tanah tidak boleh potong bekalan elektrik dan air premis sewaan kecuali dinyatakan dalam kontrak sewaan.
• Tuan tanah tidak boleh menutup premis sewa tanpa perintah mahkamah.
• Tuan tanah tidak boleh sita/rampas barang-barang milik penyewa tanpa perintah mahkamah.

Jika tuan tanah bertindak seperti di atas tanpa perintah mahkamah, tindakan tuan tanah ini boleh dicabar oleh penyewa di mahkamah di bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950 dan mungkin kena bayar gantirugi pula.

Ini boleh dilihat dalam kes Rasha Utara Enterprise & Makami Enterprise v. Majlis Perbandaran Sungai Petani (MPSP) [2017] di mana MPSP sebagai tuan tanah telah bertindak masuk ke premis sewa dan menyita segala barang-barang milik penyewa-penyewa tanpa perintah mahkamah. Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa MPSP perlu membayar sebanyak RM 45,000 kepada penyewa-penyewa atas tindakan yang membelakangkan undang-undang tersebut. Nampak tak betapa ruginya kalau tuan tanah bertindak tanpa mengikut ketetapan undang-undang?

Tindakan yang boleh diambil oleh tuan tanah

Ini sering terjadi. Penyewa masih gagal untuk jelaskan bayaran sewa yang tertunggak selama berbulan-bulan walaupun dah berkali-kali tuan tanah ingatkan. Jadi, apa tuan tanah boleh buat? Halau terus keluar?

Ada dua pilihan:

• Hantar Notis Tuntutan melalui peguam untuk menuntut penyewa membayar tunggakan sewa. Sekiranya penyewa masih enggan, tindakan saman akan dilakukan terhadap penyewa di mahkamah untuk mendapatkan kembali sewa yang tertunggak.
• Mohon Waran Distres di bawah Seksyen 5(1) Akta Distres 1951.

Waran Distres ini boleh dimohon secara ex-parte (sebelah pihak sahaja). Dengan adanya Waran Distres ini, tuan tanah boleh sita dan jual barang-barang milik penyewa yang berada dalam premis sewa untuk selesaikan tunggakan sewa maksimum 12 bulan.

Dengan syarat, penyewa masih duduk di premis sewa ataupun barang-barang milik penyewa masih ada di premis sewa. Jadi, tak boleh sesuka hati nak jual barang milik penyewa kalau penyewa tiba-tiba cabut. Kena ikut prosedur. Kalau tak, penyewa boleh saman tuan tanah atas penyitaan barang secara salah. Seperti dalam kes MPSP di atas.

Tapi yang penting, kalau ada tunggakan sewa yang tak lebih 12 bulan, tuan tanah tak sepatutnya biarkan. Kena terus keluarkan Notis Tuntutan atau dapatkan Waran Distres untuk tuntut tunggakan sewa tersebut. Kalau tak, tuan tanah mungkin boleh dianggap telah ketepikan haknya untuk kutip sewa tertunggak tu.

Sewaan telah tamat tetapi penyewa masih menghuni di premis sewa

Perjanjian sewa akan tamat dalam masa 3 bulan. Jadi, anda sebagai tuan tanah pun tulislah surat kepada penyewa yang anda tidak berniat untuk sambung sewaan kepada penyewa dan meminta penyewa kosongkan premis di akhir 3 bulan tersebut.

Namun, selepas sewaan berakhir, penyewa masih lagi menghuni di premis sewa. Walaupun status penyewa sudah boleh dianggap sebagai penceroboh (trespass) dan walaupun dalam kontrak sewa dah sebutkan tuan tanah berhak masuk dan tutup/sita barang-barang penyewa, tuan tanah tetap tak boleh buat begitu tanpa perintah mahkamah.

Jangan sesekali bertindak dengan membelakangkan undang-undang. Nanti makan diri.

Jadi, apa yang boleh dilakukan?

• Dapatkan Writ Pemilikan daripada mahkamah untuk supaya penyewa serahkan milikan kosong kepada tuan tanah. Inilah perintah mahkamah yang dimaksudkan dalam Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik. Dengan adanya perintah ini, barulah tuan tanah boleh memaksa penyewa untuk keluar daripada premis sewaan.

• Tuan tanah berhak untuk dapatkan gantirugi ‘double rent’ di bawah Seksyen 28(4)(a) Akta Undang-Undang Sivil 1956 jika penyewa enggan untuk mengosongkan/menyerahkan premis sewa walaupun perjanjian sewaan telah pun tamat.

‘Double rent’ ini bukanlah sebenar sewa semata-mata tetapi sebagai gantirugi kepada tuan tanah atas kesusahan yang dihadapi dan kerugian kehilangan sewa disebabkan oleh keengganan penyewa untuk mengosongkan premis sewa.

Perkara ini dijelaskan dalam kes Mahkamah Persekutuan Rohasassets Sdn Bhd v. Weatherford (M) Sdn Bhd & Anor [2020]. Dengan syarat, tuan tanah perlulah menyatakan dengan jelas bahawa tuan tanah tidak berniat untuk perbaharui kontrak sewa dan perlu nyatakan kepada penyewa bahawa ‘double rent’ akan dicaj selagi mana penyewa masih lagi menghuni premis sewa selepas kontrak tamat.

Kepentingan perjanjian penyewaan yang lengkap dan menyeluruh

ebanyakan isu-isu yang melibatkan tuan tanah dan penyewa terjadi disebabkan perjanjian sewaan yang terlalu ringkas dan tidak menyeluruh. Klausa-klausa seperti hak tuan rumah untuk dapatkan pembayaran tunggakan bil api dan air ataupun sewa bulanan, tempoh notis yang perlu diberikan sekiranya ingin perbaharui kontrak sewa dan hak kepada tuan rumah untuk memotong bekalan api dan air jika sewaan ditamatkan, tidak diterangkan atau dijelaskan dalam perjanjian sewa dengan terperinci.

Tidak lupa juga mengenai isu tanggungjawab tuan tanah dan penyewa jika keadaan ‘frustration of contract’ ataupun ‘force majeure’ berlaku contohnya pandemik Covid-19 dan juga Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) sekarang ini, apakah status kontrak sewa dalam keadaan-keadaan ini begini, seharusnya dimasukkan dalam perjanjian sewa.

Justeru, kedua-dua pihak khususnya tuan tanah perlulah pastikan perjanjian sewa yang dimasuki adalah lengkap dan menyeluruh serta jelas menerangkan tugas dan tanggungjawab pihak-pihak sekiranya apa-apa yang berlaku.

Perlu diingat, undang-undang melibatkan penyewaan di Malaysia lebih melindungi penyewa berbanding tuan tanah. Sebab itu pentingnya perjanjian sewa yang lengkap untuk mengimbangi hak di antara penyewa dan juga tuan tanah.