Seperti yang telah dibincangkan dalam artikel sebelum ini, tukar nama dalam geran tanah atau rumah merupakan sebuah transaksi pindah milik hartanah seseorang kepada individu yang lain. Dalam hal ini, pemberi pindah milik adalah tuan punya hartanah tersebut yang tertulis namanya dalam geran tanah sedia ada. Mari kami perincikan proses tukar nama geran tanah atau geran rumah kepada anak.
Merujuk kepada Perintah Duti Setem (Peremitan) (No. 2) 2019 P.U.[A] 369, anak bererti anak yang sah taraf, anak tiri atau anak yang diambil menjadi anak angkat mengikut Akta Pengangkatan 1952 (Akta 257) atau Akta Pendaftaran Pengangkatan 1952 (Akta 253).
Ini bermaksud anak menantu TIDAK termasuk dalam kategori ‘anak’ yang layak memohon pengurangan duti setem pindah milik.
Ambil maklum juga jika perkahwinan anda tidak didaftarkan di Malaysia, proses tukar nama antara ibu atau bapa tiri kepada anak tiri juga mungkin tidak akan diambil kira sebagai pindah milik antara ibu atau bapa dan anak. Kesannya adalah, walaupun pindah milik masih boleh diteruskan, penerima mungkin tidak layak untuk menikmati pengurangan duti setem bagi proses penukaran nama ini.
Ambil maklum juga jika tanah anda adalah merupakan tanah rizab melayu, anda tidak boleh tukar nama rumah atau tanah kepada pasangan anda yang bukan berbangsa Melayu walaupun pasangan anda adalah merupakan seorang mualaf.
Urusan pindah milik tanah antara ibu bapa dan anak tidak melibatkan sebarang transaksi jual beli di antara pemberi dan penerima. Maka, tiada sebarang perjanjian jual beli yang perlu disediakan.
Dari sudut undang-undang, ‘balasan’ merupakan salah satu elemen asas yang perlu wujud untuk melaksanakan sebuah perjanjian yang sah. Secara ringkasnya, ‘balasan’ adalah sebuah ‘harga’ atau ‘bayaran’ yang hendaklah diberikan oleh penerima transaksi kepada pemberi.
Dalam sesebuah prosedur tukar nama geran tanah antara ibu bapa dan anak, penerima tidak dianggap sebagai membeli tanah daripada pemberi. Oleh demikian, tiada sebarang bayaran wang ringgit yang dibuat oleh penerima bagi melaksanakan pindah milik tersebut. Di sini, ‘balasan’ bagi urusan tukar nama geran rumah atau tanah antara ibu bapa dan anak adalah di atas dasar ‘kasih sayang’ semata-mata.
Justeru, adalah mustahak bagi pihak pemberi dan penerima untuk membuktikan hubungan kekeluargaan mereka sama ada melalui ‘Deed of Gift’ ataupun Akuan Berkanun dan Sijil Kelahiran atau Sijil Pengangkatan ‘anak’ (dalam kes suami dan isteri, Sijil Perkahwinan) bagi membolehkan pemberi dan penerima menikmati pengecualian atau pengurangan cukai-cukai yang terlibat dalam transaksi pindah milik kasih sayang.
‘Deed of Gift’ secara ringkasnya merupakan sebuah suratcara (‘instrument’) yang dilaksanakan bagi transaksi pindah milik kasih sayang iaitu dalam hal penukaran nama geran tanah antara suami dan isteri atau ibu bapa dan anak.
Memandangkan transaksi sedemikian tidak melibatkan sebarang balasan kewangan, maka tidak perlu bagi si Pemberi untuk melaksanakan Perjanjian Jual Beli yang baharu. Sebaliknya, suatu suratcara ‘Deed of Gift’ atau Akuan Berkanun bagi merekodkan niat pihak-pihak adalah memadai.
Sekiranya pinjaman rumah/tanah masih belum habis dibayar, proses tukar nama ini hanya boleh dibuat setelah pembayaran penuh pinjaman dibuat. Ini kerana geran rumah anda sedang dipegang oleh pihak Bank, maka pindah milik tidak boleh didaftarkan di Pejabat Tanah tanpa geran asal dikemukakan bersama-sama semasa pendaftaran.
Kami akan mengadakan sebuah sesi konsultasi bersama anda untuk mengenal pasti status rumah atau harta, status klien, isu-isu yang berbangkit berkaitan dengan kes klien, termasuklah mengenal pasti siapakah agensi dan/atau badan kerajaan yang terlibat. Di sini, pihak kami akan memberikan anggaran kasar berkenaan proses dan tempoh masa yang diperlukan untuk menyelesaikan kes tersebut sebagai rujukan bagi pihak klien.
Kami akan menyediakan sebutharga (‘fee quotation’) bagi memberi anggaran kos guaman dan fi bayaran yang terlibat dengan proses tukar nama ini.
Bagi urusan transaksi hartanah (‘conveyancing’), kos guaman telahpun ditetapkan di bawah Perintah Saraan Peguam Cara (Pindaan) 2017 manakala bagi kos belanja fail adalah bergantung kepada Pejabat Tanah daerah masing-masing. Misalnya fi bagi Carian Rasmi di Pejabat Tanah Dan Galian Selangor adalah berjumlah RM 50.00 namun di Pejabat Tanah Dan Galian Johor fi carian yang sama adalah sebanyak RM 150.00.
Peguam juga akan memberikan anggaran duti setem pindah milik yang akan dikenakan berdasarkan nilai pasaran semasa rumah / hartanah yang anda berikan. Untuk ini, adalah penting bagi pemberi atau penerima untuk tahu anggaran kasar nilai pasaran semasa rumah / hartanah bagi membolehkan penerima menyediakan kos yang mencukupi bagi melaksanakan proses tukar nama ini. Jika anda tidak tahu, anda boleh cuba menelefon mana-mana penilai hartanah untuk mendapatkan anggaran kasar nilai pasaran semasa rumah / hartanah. Sebagai contoh, duti setem bagi rumah bernilai RM100,000.00 adalah sebanyak RM1,000.00 manakala rumah bernilai RM400,000.00 adalah sebanyak RM7,000.00.
Fi bayaran deposit bagi pembukaan fail hartanah adalah sebanyak RM300.00. Selepas pembayaran deposit tersebut dibuat, lantikan peguam secara rasmi akan dibuat dengan melaksanakan sebuah Waran Lantikan (‘Warrant to Act’) yang memberikan kebenaran kepada pihak kami untuk mewakili pihak klien.
Sebagai contoh, bagi tujuan tukar nama geran rumah/tanah kepada anak, pihak klien akan diminta untuk memberikan kepada kami dokumen-dokumen yang telah disenaraikan di atas. Dalam hal ini, segala maklumat dan dokumen yang diperoleh daripada pihak klien adalah tertakluk kepada peruntukan Akta Perlindungan Data Peribadi di mana data peribadi anda hanya akan digunakan bagi tujuan urusan penukaran nama geran tanah tersebut.
Selepas memperoleh maklumat dan dokumen yang berkenaan, pihak kami akan memulakan gerak kerja ke atas fail klien yang mana progres kerja tersebut akan dimaklumkan kepada klien dari semasa ke semasa.
Bagi proses tanda tangan, jika rumah / tanah anda adalah merupakan rumah / tanah Rizab Melayu, maka proses tanda tangan Surat Cara Pindah Milik (Borang 14A) akan dijalankan di hadapan Pentadbir Tanah.
Fi bagi Pejabat Tanah dan Galian berbeza antara negeri. Setiap negeri mempunya caj yang berbeza-beza dan tidak seragam dengan negeri-negeri lain.
Berikut merupakan kadar peratusan duti setem mengikut nilaian hartanah mulai 1 Julai 2019.
Contoh pengiraan:
Ibu hendak menukar nama geran tanah kepada anaknya di mana nilaian hartanah tersebut berjumlah RM 400,000.00.
Duti setem mengikut nilaian hartanah:-
= (RM 100,000 yang pertama x 1%) + (RM 300,000 yang berikutnya x 2%)
= (RM 1,000) + (RM 6,000)
= RM 7,000.00
Kadar pengecualian bagi pindahmilik daripada ibu kepada anak:
= 50% x (duti setem mengikut nilaian hartanah)
= 50% x (RM 7,000)
= RM 3,500.00
Bagi urusan tukar nama geran tanah atas balasan kasih sayang melibatkan suami dan isteri, ibu bapa dan anak atau atuk / nenek dan cucu, tiada sebarang cukai keuntungan yang dikenakan memandangkan pihak anak, selaku Penerima dianggap telah memperoleh hartanah berkenaan pada harga yang sama sepertimana yang dibeli oleh ibu atau bapanya. Maka, tiada sebarang keuntungan yang timbul ke atas hartanah tersebut.
Tetapi, sekali lagi kami tekan kan, maksud ‘anak’ hanyalah anak kandung, anak tiri atau anak angkat yang berdaftar sahaja. Anak menantu atau anak saudara tidak termasuk dalam kategori ‘anak’ yang layak memohon pengecualian cukai CKHT.
Bagi suami dan isteri pula, perkahwinan hendaklah berdaftar di Malaysia.
Ramai orang yang membuat proses tukar nama secara sendiri tanpa mendapatkan khidmat guaman tidak sedar akan keperluan memfailkan Borang CKHT ini. Anda perlu tahu yang anda juga boleh dikenakan penalti atas kegagalan untuk memfailkan Borang CKHT walaupun pada asalnya, tiada cukai CKHT yang akan dikenakan ke atas transaksi ini.
Contoh pengiraan:
Ibu hendak menukar nama geran tanah kepada anaknya di mana nilaian hartanah tersebut berjumlah RM 400,000.00.
Kos guaman:
= (RM 400,000 yang pertama x 1%)
= RM 4,000.00
Berikut merupakan antara kos lain yang terlibat bagi prosedur tukar nama geran tanah: *senarai tidak menyeluruh dan berbeza bagi setiap kes
Pejabat Tanah terlibat dalam proses pencarian maklumat geran, pendaftaran kaveat, pendaftaran Borang 14A (Surat Cara Pindah Milik) dan pengeluaran geran tanah baru atas nama pemilik baru.
Jika rumah/tanah anda ada sekatan kepentingan, kebenaran pindah milik daripada Pejabat Tanah adalah wajib dipohon sebelum pindah milik boleh didaftarkan. Antara contoh Sekatan Kepentingan yang lazimnya ada pada geran rumah:
“Tanah ini tidak boleh dipindah milik, dipajak dan/atau digadai dengan apa cara sekalipun tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri.”
Jika TIADA sekatan kepentingan yang dinyatakan di bahagian “Sekatan Kepentingan” geran/hak milik rumah anda, maka kebenaran pindah milik daripada Pejabat Tanah TIDAK perlu dipohon sebelum pindah milik boleh didaftarkan.
Jika anak anda bukanlah warganegara Malaysia, anda juga wajib memohon kebenaran pindah milik daripada Pejabat Tanah sebelum pindah milik boleh didaftarkan.
Jika rumah anda adalah merupakan rumah kos rendah / kos sederhana rendah / mampu milik (seperti Rumah Mampu Biaya Johor / Rumah Selangorku / RUMAWIP / Rumah PRIMA / Rumah PPAM), rumah anda dikategorikan sebagai hartanah terkawal. Jadi, anda wajib mendapatkan kebenaran pindah milik daripada agensi yang bertanggungjawab dalam mengawal hartanah terkawal tersebut sebelum pindah milik boleh didaftarkan.
Pada kebiasaannya, anda perlu memohon kebenaran agensi-agensi ini sebelum anda membuat permohonan kebenaran pindah milik daripada Pejabat Tanah.
Contoh-contoh agensi hartanah kawalan di Malaysia adalah seperti berikut:
Agensi ini yang akan membuat taksiran duti setem pindah milik daripada Pemberi kepada Penerima. Agensi ini juga yang akan meluluskan sebarang permohonan pengecualian atau pengurangan duti setem yang dipohon oleh anda.
Anda juga bertanggungjawab untuk memfailkan Borang Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) bagi setiap proses tukar nama rumah termasuk tukar nama antara ibu bapa dan anak.
Berperanan untuk memberikan maklumat sama ada seseorang individu tersebut bankrap atau pun tidak. Individu yang bankrap tidak boleh membuat sebarang tukar nama geran rumah/tanah kepada mana-mana pihak, termasuklah kepada ibu bapa atau anak-anak tanpa kebenaran bertulis daripada Ketua Pengarah Insolvensi (KPI).
Penerima geran rumah/tanah juga mestilah seorang individu yang tidak diisytihar bankrap. Jika pemberi tetap mahu tukar nama kepada penerima yang bankrap, maka rumah/tanah itu nanti akan terletak kepada Ketua Pengarah Insolvensi (KPI) dan dikendalikan bagi manfaat pemiutang.
Agensi yang akan membantu LHDN untuk menilai harga pasaran sesuatu hartanah bagi tujuan penentuan duti setem yang akan dikenakan oleh LHDN.
Secara kesimpulannya, walaupun proses tukar nama antara suami dan isteri, ibu bapa dan anak atau datuk / nenek dan cucu secara dasarnya nampak mudah, sebaiknya dapatkanlah nasihat guaman daripada peguam hartanah yang bertauliah bagi memastikan proses tukar nama ini berjalan dengan lancar.
Proses yang kami nyatakan di atas adalah secara kasar dan mungkin boleh jadi rumit bergantung kepada latar belakang setiap kes. Setiap kes adalah berbeza.
Jika anda berminat untuk mendapatkan konsultasi percuma daripada pihak kami, sila isikan maklumat anda di pautan laman kami dan nyatakan transaksi yang anda hendak lakukan. Peguam kami akan menghubungi anda dengan kadar segera.
Untuk maklumat lanjut servis yang kami tawarkan anda boleh lihat di sini.
